Ένα σταθερό στεγαστικό δάνειο 30 ετών είναι ένα πλήρως αποσβεσμένο δάνειο, πράγμα που σημαίνει ότι το κεφάλαιο και οι τόκοι συνδυάζονται. Στο τέλος της 30ετίας, το πλήρες ποσό θα επιστραφεί. Με όλα αυτά τα πλεονεκτήματα, δεν είναι περίεργο ότι το 30ετές σταθερό δάνειο παραμένει ο προτιμώμενος τύπος υποθήκης.
Παρά την αφθονία των επιλογών σε πρωτοφανή χαμηλά επιτόκια, το 90% των ιδιοκτητών ακινήτων εξακολουθούν να επιλέγουν μια 30ετή σταθερή υποθήκη.
Τι είναι η 30ετής υποθήκη σταθερού επιτοκίου;
- Χαμηλό και σταθερό επιτόκιο
- Τακτικές και προσιτές πληρωμές
- Ένα μεγαλύτερο δάνειο και, κατά πάσα πιθανότητα, ένα μεγαλύτερο σπίτι
Αλλά δεν είναι μόνο αυτό. Καθώς το εισόδημά τους αυξάνεται, οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να καταβάλουν πρόσθετες πληρωμές στο κεφάλαιο προκειμένου να αποπληρώσουν το δάνειο ταχύτερα. Υπάρχουν κυρώσεις προπληρωμής, αλλά είναι σπάνιες.
Και αν οι τιμές μειώνονται, μπορείτε πάντα να αναχρηματοδοτήστε!
Τα επιτόκια βρίσκονται σε επίπεδα ρεκόρ ή κοντά σε επίπεδα ρεκόρ το 2022, με το μέσο επιτόκιο 30 ετών στο 3,12%. Είναι λίγο πολύ το ίδιο με τις τιμές του 2021 και οι ειδικοί δεν πιστεύουν ότι θα υπάρξουν πολλές αλλαγές μέχρι το 2023. Τα επιτόκια δεν είναι πιθανό να μειωθούν ή να αυξηθούν κατά πολύ λόγω διαφόρων παραγόντων, πολλοί από τους οποίους σχετίζονται με την οικονομία και τις προσπάθειες της Ομοσπονδιακής Τράπεζας των ΗΠΑ να διατηρήσει ελκυστικό τον δανεισμό.
Τα επιτόκια του Δημοσίου υποχώρησαν στο 0,62% τον Ιούλιο του 2020 και παρόλο που αυξήθηκαν στο 1,63% το 2021, η αλλαγή αυτή δεν αρκεί για να έχει σημαντικό αντίκτυπο στα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων για 30 χρόνια. Εάν η οικονομία θερμανθεί σημαντικά το καλοκαίρι του 2021, θα μπορούσε να υπάρξει αύξηση των επιτοκίων, αλλά οι προβλέψεις είναι ότι τα πράγματα θα παραμείνουν σταθερά μέχρι το 2022.
Τα προαναφερθέντα στοιχεία είναι οι μέσοι όροι της βιομηχανίας. Δεδομένου ότι αυτοί είναι μέσοι όροι, συνιστάται να αγοράσετε μια υποθήκη. Τα επιτόκια μπορεί να διαφέρουν και να διαφέρουν ελαφρώς από δανειστή σε δανειστή, αλλά το επιτόκιο που λαμβάνετε θα εξαρτηθεί από διάφορους παράγοντες, μερικοί από τους οποίους είναι υπό τον έλεγχό σας και μερικοί από τους οποίους δεν είναι.
Ο πιο γνωστός παράγοντας που καθορίζει το απο έκβασμά σας είναι το πιστωτικό σας σκορ και μπορείτε να το επηρεάσετε πολύ καλά. Οι πιο προσιτές τιμές πηγαίνουν σε εκείνους με πιστωτικό σκορ 680 και άνω, με τις καλύτερες τιμές που προορίζονται για βαθμολογίες 760 και άνω. Αυτό δεν είναι για να πούμε ότι δεν θα είστε σε θέση να πάρετε μια υποθήκη με χαμηλότερο πιστωτικό σκορ, αλλά ότι θα πρέπει να πληρώσετε περισσότερα για να δανειστείτε αυτά τα χρήματα.
Στην πραγματικότητα, τα πιστωτικά αποτελέσματα δεν είναι ο σημαντικότερος παράγοντας για τον προσδιορισμό του κατά πόσον οι τράπεζες εγκρίνουν μια υποθήκη. Σύμφωνα με μια μελέτη, ο χαμηλός δείκτης χρέους προς εισόδημα (DTI) είναι ο νούμερο ένα λόγος για τον οποίο απορρίπτονται οι αιτήσεις ενυπόθηκων δανείων. Οι δανειστές θέλουν αυτή η αναλογία να είναι μικρότερη από 30%.
Είναι η κατάλληλη στιγμή να αγοράσεις σπίτι;
Το αν αυτή είναι η κατάλληλη στιγμή για να αγοράσετε ένα σπίτι εξαρτάται από το ποιον ρωτάτε. Πολλοί οικονομολόγοι, προβλέποντας χαμηλά και σταθερά επιτόκια και μέτριες αυξήσεις στις τιμές των κατοικιών, απαντούν καταφατικά κατηγορηματικά. Άλλοι, επικαλούμενοι την έλλειψη οικονομικά προσιτών αποθεμάτων κατοικιών σε ολόκληρη τη χώρα, κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου.
Ανεξάρτητα από αυτό, οι πωλήσεις κατοικιών έφτασαν σε πρωτοφανή υψηλά επίπεδα την άνοιξη του 2021, με πολλούς ανθρώπους να είναι πρόθυμοι να επωφεληθούν από τα χαμηλά επιτόκια και τυφλοί στις φουσκωμένες τιμές (η μέση τιμή αυξήθηκε κατά 43.000 δολάρια σε ένα χρόνο) που πλήρωσαν.
Αλλά η αγορά ενός σπιτιού είναι μια έντονα προσωπική εμπειρία από πολλές απόψεις, η απόλυτη μικροοικονομική απόφαση. Δεν έχει σημασία τι συμβαίνει στην αγορά κατοικιών.
Το αν αυτή είναι η κατάλληλη στιγμή για να αγοράσετε εξαρτάται από παράγοντες όπως αυτοί:
- Έχετε πρόσβαση σε μια σημαντική προκαταβολή χωρίς να εξαντλήσετε το ταμείο έκτακτης ανάγκης σας
- Είστε βέβαιοι για τη σταθερότητα του εισοδήματος του νοικοκυριού σας, όχι μόνο για να αντιμετωπίσετε τις πληρωμές, αλλά και για να διασφαλίσετε τη συντήρηση και να αντιμετωπίσετε οικονομικές εκπλήξεις
- Το πιστωτικό σας σκορ είναι υγιές
- Μπορείτε να είστε ευτυχισμένοι για αρκετά χρόνια στο σπίτι και τη γειτονιά που μπορείτε να αντέξετε οικονομικά
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της 30ετούς σταθερής υποθήκης
- Χαμηλές μηνιαίες πληρωμές: Υποθέτοντας πανομοιότυπα υπόλοιπα αρχής, μια υποθήκη σταθερού επιτοκίου 30 ετών προσφέρει τη χαμηλότερη μηνιαία πληρωμή μεταξύ των παραδοσιακών δανείων σταθερού επιτοκίου.
- Ευελιξία πληρωμών: Η χαμηλότερη πληρωμή θα σας δώσει μεγαλύτερη ευελιξία εάν έχετε οικονομικά προβλήματα, απολύσεις ή παρατεταμένη ασθένεια, για παράδειγμα. Ή, εάν το εισόδημα του νοικοκυριού σας αυξηθεί, θα μπορείτε να κάνετε μεγαλύτερες ή πρόσθετες πληρωμές, οι οποίες θα μειώσουν τη διάρκεια της υποθήκης και το συνολικό ποσό των τόκων που πληρώνετε. Με άλλα λόγια, μπορείτε να μετατρέψετε μια υποθήκη 30 ετών σε 15ετή υποθήκη απλά προσθέτοντας μερικές εκατοντάδες δολάρια στις μηνιαίες πληρωμές.
- Προβλέψιμες πληρωμές κάθε μήνα: Μια χαμηλότερη προβλέψιμη πληρωμή σημαίνει επίσης, όταν οι καιροί είναι σωστοί, να είναι σε θέση να χρηματοδοτήσει άλλες προτεραιότητες όπως η συντήρηση στο σπίτι, η εκπαίδευση, οι αποταμιεύσεις συνταξιοδότησης, ο προγραμματισμός διακοπών κ.λπ.
- Τα χαμηλά επιτόκια έχουν κολλήσει για 30 χρόνια: Εάν είστε αρκετά τυχεροί για να πάρετε χαμηλότερο επιτόκιο υποθήκης, αυτό το επιτόκιο καθορίζεται για τη διάρκεια του δανείου. Τα κυμαινόμενα επιτόκια μπορούν να αλλάξουν με τους οικονομικούς ανέμους.
- Περισσότερη κατοικία: Δεδομένου ότι οι αιτούντες πληρούν τις προϋποθέσεις με βάση την ικανότητά τους να πραγματοποιούν πληρωμές, ένα δάνειο σταθερού επιτοκίου 30 ετών σας επιτρέπει να αγοράσετε ένα πιο ακριβό σπίτι.
- Έκπτωση φόρου για τόκους ενυπόθηκων δανείων: Οι ισχύοντες φορολογικοί νόμοι εξακολουθούν να επιτρέπουν στους ιδιοκτήτες κατοικιών να εκπίπτουν τους τόκους ενυπόθηκων δανείων από το φορολογητέο εισόδημά τους και το 30ετές δάνειο σταθερού επιτοκίου περιλαμβάνει τις υψηλότερες πληρωμές τόκων. Ωστόσο, αυτή η ρύθμιση συνοδεύεται από προειδοποίηση. Κάποτε ζωτικής σημασίας για τους φορολογούμενους που περιγράφουν λεπτομερώς το εισόδημά τους, η έκπτωση των τόκων των ενυπόθηκων δανείων έχει χάσει μεγάλο μέρος της προσφυγής της, η οποία για λόγους απλούστευσης έχει συμπεριλάβει τεράστιες αυξήσεις στην τυπική έκπτωση. Συμβουλευτείτε έναν φοροτεχνικό για να μάθετε αν η έκπτωση σας επιτρέπει να δικαιολογήσετε τις λεπτομέρειες των φόρων σας.
Μειονεκτήματα 30ετούς σταθερής υποθήκης
- Υψηλότερο επιτόκιο: Όσο περισσότερο ο κίνδυνος αποπληρωμής του δανειστή και όσο περισσότερο δεσμεύονται τα χρήματα του δανειστή, τόσο υψηλότερο είναι συνήθως το επιτόκιο, η διαφορά μεταξύ 15 και 30 ετών δανείων είναι περίπου μισή μονάδα.
- Το συνολικό ποσό των καταβληθέντων τόκων είναι υψηλότερο: Και πάλι, υποθέτοντας ότι και τα δύο δάνεια εξοφλούνται σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα και διατηρούνται καθ’ όλη τη διάρκεια της θητείας τους, οι δανειολήπτες με 30ετή υποθήκη πληρώνουν πολύ περισσότερους τόκους περίπου 60% περισσότερο από εκείνους με 15ετές δάνειο.
- Αργή αύξηση των ιδίων κεφαλαίων: Δεδομένου ότι ένα σημαντικό μέρος κάθε πληρωμής κατά τα πρώτα δέκα χρόνια δαπανάται για τόκους, οι ιδιοκτήτες κατοικιών με 30ετή υποθήκη κάνουν πολύ λίγα για να αυξήσουν τα ίδια κεφάλαια του σπιτιού τους μέσω των δικών τους προσπαθειών. Αυτό είναι ένα μικρό ζήτημα σε παραδοσιακές συνθήκες, όταν τα ακίνητα τείνουν να εκτιμούν.
- Μπορείτε να δανειστείτε πάρα πολλά: Επειδή πληροίτε τις προϋποθέσεις για περισσότερες μονάδες, μπορεί να μπείτε στον πειρασμό να υπερβείτε τον προσωπικό σας οικονομικό φάκελο. Αν δανειστείς πάρα πολλά, μπορεί να μην είσαι προετοιμασμένος να αντιμετωπίσεις τα απρόβλεπτα γεγονότα της ζωής.
- Πιο ακριβή συντήρηση: Όλα τα άλλα πράγματα είναι ίσα, αν επιλέξετε το πιο ακριβό σπίτι, ίσως χρειαστεί να πληρώσετε τουλάχιστον έναν υψηλότερο φόρο ακίνητης περιουσίας. Εάν το πιο ακριβό σπίτι δεν βρίσκεται μόνο σε μια πιο περιζήτητη τοποθεσία, αλλά είναι επίσης μεγαλύτερο, θα πρέπει να αντιμετωπίσετε το κόστος συντήρησης και, πιθανώς, το υψηλότερο κόστος κοινής ωφέλειας.
- Αυτό δεν είναι ιδανικό για τους δανειολήπτες εν κινήσει: Ένα καλύτερο δάνειο θα ήταν ένα στεγαστικό δάνειο κυμαινόμενου επιτοκίου 3 ή 7 ετών, το οποίο έχει κυμαινόμενο επιτόκιο με χαμηλότερο εισαγωγικό επιτόκιο. Στην ιδανική περίπτωση, θα έχετε πουλήσει το σπίτι μέχρι τη στιγμή που το μεταβλητό επιτόκιο υπερβαίνει το εναλλακτικό σταθερό επιτόκιο.
30ετής σταθερή υποθήκη και 15ετής σταθερή υποθήκη
Όταν συγκρίνεις υποθήκες, στην πραγματικότητα συγκρίνεις σπίτια. Εάν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά τη μηνιαία πληρωμή ενός σπιτιού 200.000 δολαρίων με 30ετή σταθερή υποθήκη, μπορείτε επίσης να αντέξετε οικονομικά τη μηνιαία πληρωμή ενός σπιτιού 150.000 δολαρίων με 15ετή σταθερή υποθήκη. Τα σπίτια έχουν παρόμοιες μηνιαίες πληρωμές. Η διαφορά έγκειται στην τιμή του σπιτιού.
Τώρα κοίτα τις οικονομίες. Υποθέτοντας ότι θα κάνετε την τυπική προκαταβολή 20%, το δάνειο των 120.000 δολαρίων σε 15 χρόνια θα σας εξοικονομήσει περισσότερα από 77.000 δολάρια σε τόκους και σχεδόν 180.000 δολάρια συνολικά. Αυτό σημαίνει ότι μπορείτε να κάνετε τεράστια εξοικονόμηση αγοράζοντας ένα ελαφρώς φθηνότερο σπίτι και αποπληρώνοντάς το σε 15 χρόνια.
Πράγματα που πρέπει να κάνετε όταν ψάχνετε για υποθήκη
- Ξεκινήστε υπολογίζοντας πόσα μπορείτε να πληρώσετε κάθε μήνα
- Σκέψου πόσο καιρό σκοπεύεις να μείνεις στο σπίτι. Μπορεί να έχετε μια δουλειά που απαιτεί να μετακινείτε συχνά
- Σκοπεύεις να κάνεις οικογένεια; Πρέπει να σχεδιάσετε το χώρο που θα χρειαστείτε
- Είναι το σπίτι κοντά σε καλά σχολεία;
- Μπορείτε εύλογα να περιμένετε ότι το σπίτι θα αυξηθεί σε αξία;
Τι να μην κάνετε όταν ψάχνετε για υποθήκη
- Μην δανειστείς το όριο σου με 30ετή υποθήκη. Μπορεί να θέλετε να ανακαινιστείτε την πίσω αυλή, αλλά αυτά τα χρήματα θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν αλλού. Θα πρέπει να δημιουργήσειτε ένα ταμείο έκτακτης ανάγκης σε περίπτωση βλάβης. Εάν το ψυγείο σπάσει ή πρέπει να επισκευάσετε την οροφή, πρέπει να έχετε χρήματα για να αντιμετωπίσετε αυτού του είδους τα προβλήματα. Θα πρέπει επίσης να έχετε χρήματα για να διαθέσετε για συνταξιοδοτικές αποταμιεύσεις.
- Μην τοποθετείτε λιγότερο από 20% κατάθεση. Διαφορετικά, θα χρειαστείτε ιδιωτική ασφάλιση υποθήκης για να προστατεύσετε τον δανειστή σε περίπτωση κατάσχεσης. Επιπλέον, μια προκαταβολή 20% διατηρεί τις μηνιαίες πληρωμές σας προσιτές.