L’investissement immobilier à Montréal, Québec

Investissement Immobilier - Commercial et industriel Montréal Québec

Au Québec, obtenir un prêt hypothécaire pour un immeuble de placement n’est pas aussi facile que d’emprunter pour votre résidence principale. Vous aurez besoin d’au moins 20 % du prix d’achat pour une mise de fonds, et seule une partie du revenu que vous tirez du loyer sera prise en compte pour vous qualifier pour un prêt hypothécaire (habituellement 80 %). Pour les investissements en immobilier commercial, vous aurez probablement besoin d’un acompte de 50 %.

Au Canada, toute somme perçue sur le loyer est considérée comme un revenu et est donc assujettie à l’impôt sur le revenu. Les augmentations de la valeur de votre immeuble de placement, entre le moment où il devient un immeuble de placement et le moment où vous le vendez. Ils Seront assujettis à l’impôt sur les gains en capital.

Si vous songez à acheter un immeuble de placement, parlez-en à votre comptable professionnel Agréé ou fiscaliste, pour bien comprendre les incidences fiscales. La plupart des placements immobiliers devraient avoir des objectifs à long terme. En raison de l’imprévisibilité du marché immobilier au Québec, il est risqué de s’attendre à faire des profits à court terme.

 

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Quels sont vos objectifs d’investissement ?

 

Il y a trois façons de gagner (ou de perdre) de l’argent en investissant dans l’immobilier à Montréal :

  • Flux de trésorerie (rendement) – Le flux de trésorerie est la différence entre ce que vous percevez en loyer et les dépenses que vous payez. À Montréal, les propriétés à flux de trésorerie positifs (achetées avec une mise de fonds de 20 %) sont difficiles à trouver. Bien qu’il soit assez fréquent pour les investisseurs d’atteindre le seuil de rentabilité. Sur une base mensuelle (ce qui signifie que le loyer qu’ils touchent est égal aux dépenses qu’ils paient). Le flux de trésorerie est influencé par des facteurs extérieurs au marché immobilier, par exemple, il peut dépendre de votre mise de fonds et des conditions hypothécaires.

 

  • Appréciation – Lorsque vous vendez votre immeuble de placement à un prix supérieur à celui que vous avez payé, c’est ce qu’on appelle l’appréciation. Par exemple, vous achetez un triplex pour 1 300 000 $ et le vendez ensuite pour 1 600 000 $, cette différence de 300 000 $ est la plus-value immobilière de votre placement.

 

  • Avoir (remboursement de l’hypothèque) – Lorsqu’un locataire rembourse votre hypothèque, vous accumulez de l’avoir propre. Par exemple, vous achetez une propriété pour 600 000 $ avec une mise de fonds de 120 000 $ et vous appliquez le loyer à l’hypothèque et vous la louez pendant 25 ans. Éventuellement, vous aurez une propriété sans hypothèque. Lorsque vous vendrez cette propriété pour 800 000 $, vous aurez accumulé 680 000 $ de capitaux propres (et vous récupérerez votre investissement initial de 120 000 $).

 

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Le retour sur l’investissement ROI

  • Les investisseurs immobiliers utilisent différents calculs et outils pour calculer le rendement de leurs investissements.
  • Le flux de trésorerie est le montant net de l’argent qui entre et sort d’un investissement.
  • Calcul : produits – charges d’exploitation – frais de financement.
  • Le taux de capitalisation est le taux de rendement d’un immeuble en investissement immobilier est fondé sur le revenu que l’immeuble génère.
  • Calcul : résultat d’exploitation/prix d’acquisition

 

Rendement du capital investi – mesure de rendement utilisée pour évaluer l’efficacité d’un investissement ou pour comparer l’efficacité d’un certain nombre d’investissements différents. Calculé en additionnant le rendement en espèces + le remboursement de l’hypothèque + l’appréciation du capital. Il existe de nombreux outils pour vous aider à prédire le retour sur l’investissement des immeubles, et bien sûr, l’équipe de Caza dispose d’un outil exclusif d’analyse des revenus pour ces clients.

 

Placements immobiliers et les copropriétés

Vous êtes-vous déjà demandé qui achète tous les condos à Montréal ? En fait, une étude a révélé que 40 % des condos à Montréal appartiennent à des investisseurs. Une copropriété en placement atteindra le seuil de rentabilité avec une mise de fonds de 20 % (ce dont vous avez besoin pour un prêt hypothécaire de toute façon). Généralement moins de travaux, d’entretien et de réparation, que le fait d’être propriétaire d’une maison. Par contre, beaucoup d’obligations et peu de souplesse en raison des Lois sur les copropriétés au Québec.

 

Immeubles à revenus

Avoir un appartement (logement) au sous-sol que vous louer peut faire la différence entre la maison de vos rêves et celle que vous ne pouvez-vous permettre. Avec les taux d’intérêt actuels, 850 $ de loyer mensuel (en région) peuvent couvrir plus de 255 000 $ de votre hypothèque !

Avec une mise de fonds de 20 % sur une maison multi résidentielle « PLEX », vous devriez être en mesure d’atteindre le seuil de rentabilité ou, idéalement, d’avoir un solde positif. Si vous vivez vous-même dans l’autre appartement de l’étage supérieur (ou inférieur), vous devrez composer avec les bruits et les odeurs de vos locataires. Maux de tête des propriétaires : réparations, rénovations, des locataires qui ne paient pas leur loyer. Le fait d’avoir des locataires dans des baux peut rendre la vente de votre maison ou DUPLEX plus difficile le moment venu.

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Le Flip de Maison

Bien qu’il ne soit pas aussi populaire qu’il y a quelques années, l’achat d’une maison délabrée et sa rénovation à but lucratif en moins d’un an se produit à chaque jour au Québec. Ce n’est pas pour les personnes au cœur fragile, mais il peut être extrêmement rentable. Un flip de bonne qualité dans un bon quartier sera très en demande, de nombreux acheteurs en 2021 veulent une maison entièrement rénovée.

Cash ! Il y a certainement beaucoup d’exemples de maisons achetées pour 900 000 $, rénovées pour 150 000 $ et vendues pour plus de 1 300 000 $. Les rénovations prennent toujours plus de temps et coûtent plus cher que prévu. En un tour de main, chaque dollar dépensé et chaque mois où vous devez payer une hypothèque compte.

Peu importe ce que les émissions de télé sur les rénovations essaient de nous dire, faire du profit avec un flip de maison ce n’est pas facile pour tout le monde. Cela prend beaucoup de temps et peut être une aventure risquée pour quelqu’un qui n’est pas un entrepreneur général en construction. Il y a plein d’exemples de maisons achetées 900 000 $, rénovées avec seulement 150 000 $ et vendues pour 1 100 000 $.

Si vous envisagez d’acheter une maison pour la revendre, assurez-vous de travailler avec un bon courtier immobilier résidentiel qui connaît la stratégie des flips, et qui peut s’assurer que vous achetez la bonne maison, investissez la bonne somme d’argent dans le bon quartier et vendez la maison au bon moment.

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Immeuble locatif semi-commercial

De nombreux investisseurs privés se tournent vers les immeubles locatifs à Montréal. Les propriétés semi-commerciales comportent une composante résidentielle et une composante commerciale et, si elles sont achetées dans des quartiers en plein essor, elles peuvent constituer un excellent investissement immobilier. Le processus de financement et d’achat est très différent du marché immobilier résidentiel, alors, assurez-vous d’embaucher un courtier immobilier commercial expérimenté dans la vente et l’achat de ce type de propriétés.

 

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Les nouvelles constructions

Jadis, c’était le principal investissement immobilier au Québec, acheter des condominiums pendant la phase de pré-construction et les vendre lorsqu’ils ont été construits, souvent jusqu’à trois ans plus tard. Attention au choix des unités et de l’emplacement, car vous n’êtes pas à la merci de ce qui se trouve sur le marché. À l’heure actuelle, il est moins coûteux d’acheter une copropriété en revente. Les promoteurs immobiliers peuvent annuler des projets en cours et votre mise de fonds peut être bloquée pendant des années avec une hypothèque légale.

 

Investissement commercial et industriel au Québec

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Les grands de l’industrie financière seront certainement les premiers à vous informer que l’investissement immobilier a le potentiel de générer des revenus importants. Ils vous informeront que les dangers dans certaines situations dépassent de loin les attentes requises, en particulier s’ils font partie du type d’investisseurs beaucoup plus prudents dans l’industrie. Ceux qui ont réellement fait beaucoup d’argent dans le domaine de l’immobilier vous diront néanmoins que l’achat d’un bien immobilier vaut le risque en 2021.

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L’immobilier commercial – bureaux – locaux – entreposage

C’est un peu spécial parmi les types d’investissements financiers immobiliers. C’est le genre de propriété qui nécessite un investissement élevé pour participer au marché actuel canadien. Elle est supérieure à la plupart des maisons et présente des menaces, mais tout aussi profitable, en fonction de ce que vous envisagez de faire avec votre investissement immobilier commercial.

Évidemment, vous trouverez également plus que quelques options pour votre investissement dans les propriétés industrielles que de nombreux investisseurs jugent attrayantes.

Considèrent que la location de bureaux ou de locaux est la meilleure voie à suivre pour investir dans l’immobilier au Québec. Il s’agit de la location d’un lieu de travail ou d’entreposage pour les entreprises. Ils estiment vraiment qu’il s’agit d’un revenu relativement constant, car la plupart des commerçants choisissent de conserver leur place aussi longtemps que possible.

Les entrepreneurs intelligents sont conscients du fait que les consommateurs, les clients et les vendeurs doivent pouvoir les trouver rapidement afin de pouvoir s’associer avec eux et, par conséquent, choisir de maintenir leur entreprise au même endroit, comme dans une grande Ville du Québec, au lieu de se promener dans des zones différentes à chaque année.

De plus, selon la recherche sur la planification fiscale intelligente de factoHR.com, il est plus avantageux de planifier les investissements en gardant une vision à long terme afin d’atteindre vos objectifs financiers.

 

L’investissement immobilier industriel

C’est très différent du domaine de l’immobilier résidentiel que beaucoup d’entre nous connaissons beaucoup mieux. Des centres commerciaux les complexes de bureaux commerciaux, les gratte-ciel et les copropriétés avec locaux. Malheureusement, les débutants trouvent généralement cela trop difficile d’investir dans l’immobilier industriel et abandonne dans les cinq premières années.

Vous aurez certainement besoin d’une contribution substantielle pour financer vos quêtes immobilières, commerciales et industriel et il est également préférable que vous trouviez un groupe d’investisseurs privés afin d’éviter plusieurs risques. L’achat de propriété est en soi un domaine risqué. Cependant, une fois que vous êtes entouré de gens compétents. Vous découvrirez que le chemin de la véritable richesse immobilière est beaucoup moins compliqué. Jouez bien vos cartes, car plusieurs investissements immobiliers sont un peu comme la Roulette Russe.

 

Des profits encore plus importants

Il est souvent préférable de faire partie d’un groupe privé en immobilier commercial et industriel. Non seulement cette technique répartit les risques dans une certaine mesure, mais elle aide également à découvrir des excellents achats. Exemple : sur la Rive-Sud de Montréal le développement du Quartier DIX30 à Brossard Québec, un concept qui vous permet de sauter sur une occasion en Or pour les membres de votre club d’investisseur immobilier de financier ou dans des actions similaires.

C’est une excellente suggestion pour ceux qui cherchent à construire un avenir prospère dans le domaine de l’investissement immobilier locatif, qui peut également être extrêmement lucrative pour tous. Évitez de vous retrouver seul dans une situation où vous vous sentez vraiment mal à l’aise pour votre tout premier investissement commercial. Si vous en avez les moyens relever le défi, les bénéfices en immobilier industriels peuvent constituer une motivation majeure.

 

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Définitions et notes

Prix médian : prix qui permet de diviser la série statistique en deux, c’est-à-dire qu’environ 50 % des ventes ont été effectués à un prix supérieur et environ 50 % à un prix inférieur. On le préfère au prix moyen, car il n’est pas influencé par les valeurs extrêmes. Propriété résidentielle : cette catégorie de propriété inclut les unifamiliales, les copropriétés et les 2 à 5 logements.

 

Préavis d’exercice

Avertissement par lequel une personne porte à la connaissance d’un autre individu son intention d’exercer son recours quant à l’exercice de son droit hypothécaire (prise en paiement, vente sous contrôle de justice, vente par le créancier et prise de possession à des fins d’administration). Les préavis pour défaut de paiement d’impôts fonciers ne sont pas inclus.

 

Délaissements

Il s’agit soit d’un immeuble hypothéqué abandonné volontairement au profit de son créancier hypothécaire (prêteur), d’une dation en paiement volontaire ou d’un jugement qui ordonne le délaissement (forcé) d’un immeuble suite au défaut de paiement de la créance.

Hypothèques légales : hypothèque qui résulte de la loi seulement Variation : les variations sont calculées par rapport à la même période l’année précédente en raison du caractère saisonnier des données immobilières.

 

Méthodologie

Certaines régions comptent trop peu de valeur pour obtenir des statistiques fiables. Le seuil minimal exigé est de 30 transactions afin de calculer le prix médian. Les données utilisées ont été colligées par JLR à partir des transactions publiées au Registre foncier du Québec.

Afin d’obtenir des statistiques représentatives du marché immobilier, certaines données parmi les ventes sont éliminées pour les calculs statistiques.
Ainsi, les ventes dont le montant de la transaction est inférieur à 5 000 $, les ventes liées, les ventes de reprise hypothécaire, les ventes indivises et les ventes multiples ne sont pas incluses dans les statistiques rapportées dans cette étude.

Source :