Una hipoteca fija a 30 años es un préstamo totalmente amortizado, lo que significa que se combinan el capital y los intereses. Al final de los 30 años, se reembolsará el monto total. Con todos estos beneficios, no es de extrañar que el préstamo fijo a 30 años siga siendo el tipo de hipoteca preferido.
A pesar de la abundancia de opciones a tasas históricamente bajas, el 90 % de los propietarios aún eligen una hipoteca fija a 30 años .
¿Qué es una hipoteca de tipo fijo a 30 años?
- Una tasa de interés baja y constante
- Pagos regulares y asequibles
- Un préstamo más grande y, con toda probabilidad, una casa más grande
Pero eso no es todo. A medida que aumentan sus ingresos, los propietarios de viviendas pueden realizar pagos de capital adicionales para liquidar el préstamo más rápido. Hay multas por pago anticipado, pero son raras.
Y si las tasas bajan, ¡siempre puede refinanciar!
Las tasas están en o cerca de máximos históricos en 2022, con la tasa de interés promedio a 30 años en 3.12%. Eso es casi lo mismo que las tasas de 2021 y los expertos no creen que haya muchos cambios hasta 2023. No es probable que las tasas bajen o suban mucho debido a una variedad de factores, muchos de los cuales tienen que ver con la economía y los esfuerzos de la Reserva Federal para mantener atractivos los préstamos.
Las tasas del Tesoro alcanzaron su nivel más bajo en 0.62% en julio de 2020, y aunque aumentaron a 1.63% en 2021, este cambio no es suficiente para tener un impacto significativo en las tasas de interés hipotecario a 30 años. Si la economía se calienta significativamente en el verano de 2021, podría haber un aumento en las tasas de interés, pero las predicciones son que las cosas permanecerán planas hasta 2022.
Las cifras citadas anteriormente son promedios de la industria. Como estos son promedios, es recomendable comprar una hipoteca. Las tasas pueden variar ligeramente de un prestamista a otro, pero la tasa que reciba dependerá de varios factores, algunos de los cuales están bajo su control y otros no.
El factor más conocido que determina su resultado es su calificación crediticia, y usted puede influir muy bien en ella. Las tarifas más asequibles son para aquellos con un puntaje de crédito de 680 o más, con las mejores tarifas reservadas para puntajes de 760 o más. Eso no quiere decir que no pueda obtener una hipoteca con un puntaje de crédito más bajo, solo que tendrá que pagar más para pedir prestado ese dinero.
De hecho, los puntajes de crédito no son el factor más importante para determinar si los bancos aprueban una hipoteca. Según un estudio, una mala relación deuda-ingreso (DTI) es la razón número uno por la que se rechazan las solicitudes de hipoteca. Los prestamistas quieren que esta proporción esté por debajo del 30%.
¿Es el momento adecuado para comprar una casa?
Si ahora es un buen momento para comprar una casa depende de a quién le pregunte. Muchos economistas, prediciendo tasas de interés bajas y estables y aumentos modestos en los precios de la vivienda, responden inequívocamente afirmativamente. Otros, citando un inventario insuficiente de viviendas asequibles en todo el país, están haciendo sonar la alarma.
De cualquier manera, las ventas de viviendas alcanzaron un máximo histórico en la primavera de 2021, con muchas personas ansiosas por aprovechar las bajas tasas de interés y ciegas al precio inflado (el precio medio aumentó $ 43,000 en un año) que pagaron.
Pero comprar una casa es una experiencia intensamente personal en muchos sentidos, la última decisión microeconómica. No importa lo que suceda en el mercado residencial.
Si este es el momento adecuado para comprar depende de factores como estos:
- Tiene acceso a un pago inicial sustancial sin agotar su fondo de emergencia
- Confías en la estabilidad de los ingresos de tu hogar, no solo para hacer frente a los pagos, sino también para dar mantenimiento y hacer frente a sorpresas financieras
- Su calificación crediticia es saludable
- Puede ser feliz durante la cantidad de años que desee en la casa y el vecindario que pueda pagar.
Ventajas y desventajas de la hipoteca fija a 30 años
- Pagos mensuales bajos: Suponiendo que los saldos principales sean idénticos, una hipoteca de tasa fija a 30 años ofrece el pago mensual más bajo entre los préstamos tradicionales de tasa fija.
- Flexibilidad de pago: El pago más bajo te dará más flexibilidad si tienes problemas económicos, despido o enfermedad prolongada, por ejemplo. O, si aumentan los ingresos de su hogar, podrá hacer pagos mayores o adicionales, lo que reducirá el plazo de la hipoteca y el monto total de intereses que paga. En otras palabras, puede convertir una hipoteca a 30 años en una hipoteca a 15 años simplemente agregando unos cientos de dólares a los pagos mensuales.
- Pagos predecibles cada mes: un pago predecible más bajo también significa, cuando los tiempos son buenos, poder financiar otras prioridades como el mantenimiento del hogar, la educación, los ahorros para la jubilación, la planificación de vacaciones y más.
- Las tasas bajas están aseguradas durante 30 años: si tiene la suerte de obtener una tasa hipotecaria más baja, esa tasa se fija durante la vigencia del préstamo. Las tasas de interés variables pueden cambiar con los vientos económicos.
- Más casa: dado que los solicitantes califican en función de su capacidad para realizar pagos, un préstamo de tasa fija a 30 años le permite comprar una casa más cara .
- Deducción de impuestos por intereses hipotecarios: las leyes fiscales actuales todavía permiten que los propietarios de viviendas deduzcan los intereses hipotecarios de sus ingresos imponibles, y el préstamo de tasa fija a 30 años conlleva los pagos de intereses más altos. Este arreglo viene con una advertencia, sin embargo. Alguna vez un pilar para los declarantes que detallan sus ingresos, la deducción de intereses hipotecarios ha perdido gran parte de su atractivo, que en aras de la simplificación ha incluido aumentos masivos en la deducción estándar. Consulta a un experto en impuestos para saber si tu deducción te permite justificar el detalle de tus impuestos.
Desventajas de una hipoteca fija a 30 años
- Tasa de interés más alta: cuanto mayor sea el riesgo de reembolso del prestamista y más tiempo esté inmovilizado el dinero del prestamista, mayor será la tasa de interés. Por lo general, la diferencia entre los préstamos de 15 y 30 años es de aproximadamente medio punto.
- La cantidad total de intereses pagados es más alta: una vez más, suponiendo que ambos préstamos se paguen a tiempo y se mantengan durante todo el plazo, los prestatarios con una hipoteca a 30 años pagan significativamente más intereses, alrededor de $60 % más que aquellos con un préstamo a 15 años.
- Lento crecimiento de la plusvalía: debido a que una parte significativa de cada pago en los primeros diez años se gasta en intereses, los propietarios de viviendas con una hipoteca a 30 años aumentan muy poco la plusvalía de su vivienda por sus propios esfuerzos. Esta es una consideración menor en circunstancias tradicionales, cuando los bienes raíces tienden a apreciarse.
- Corre el riesgo de pedir prestado demasiado: debido a que califica para más viviendas, puede verse tentado a exceder su dotación financiera personal. Si pide demasiado prestado, es posible que no esté preparado para lo inesperado en la vida.
- Mantenimiento más costoso: en igualdad de condiciones, si elige la casa más cara, puede terminar pagando un impuesto a la propiedad más alto, como mínimo. Si la casa más costosa no solo está en una ubicación más deseable, sino que también es más grande, enfrentará costos de mantenimiento más altos y, probablemente, costos de servicios públicos más altos.
- No es ideal para prestatarios en movimiento: un mejor préstamo sería una hipoteca de tasa variable de 3 o 7 años, que tiene una tasa de interés variable con una tasa introductoria más baja. Idealmente, habrá vendido la casa cuando la tasa variable exceda la tasa fija alternativa.
Hipoteca fija a 30 años e hipoteca fija a 15 años
Cuando comparas hipotecas , en realidad estás comparando casas. Si puede pagar el pago mensual de la casa de $200,000 con una hipoteca fija a 30 años, también puede pagar el pago mensual de la casa de $150,000 con una hipoteca fija a 15 años. Las casas tienen pagos mensuales similares. La diferencia está en el precio de la casa.
Ahora mira los ahorros. Suponiendo que realice el pago inicial estándar del 20 %, el préstamo de $120 000 a 15 años le ahorrará más de $77 000 en intereses y casi $180 000 en total. Esto significa que puede hacer grandes ahorros al comprar una casa un poco más barata y pagarla en 15 años.
Cosas que hacer al buscar una hipoteca
- Comience por calcular cuánto puede pagar cada mes
- Considere cuánto tiempo planea quedarse en la casa. Es posible que tenga un trabajo que requiera que se mude con frecuencia
- ¿Tienes la intención de formar una familia? Debes planificar el espacio que necesitarás
- ¿La casa está cerca de buenas escuelas?
- ¿Puede razonablemente esperar que la casa se aprecie en valor?
Qué no hacer al buscar una hipoteca
- No tome prestado su límite en una hipoteca de 30 años. Es posible que desee renovar el patio trasero, pero ese dinero podría gastarse en otra parte. Deberá crear un fondo de emergencia en caso de que algo salga mal. Si el refrigerador se rompe o necesitas reparar el techo, debes tener dinero para hacer frente a este tipo de problemas. También debe tener dinero para ahorrar para la jubilación.
- No ponga menos del 20% de pago inicial. De lo contrario, necesitará un seguro hipotecario privado para proteger al prestamista en caso de ejecución hipotecaria. Además, un pago inicial del 20 % mantiene sus pagos mensuales asequibles.