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Comment fonctionne un prêt hypothécaire au Canada?
Une hypothèque est un prêt destiné à l’achat d’une maison. Une fois le prêt remboursé, vous êtes propriétaire de la maison.
Presque toute personne qui achète une maison aura besoin d’un prêt hypothécaire. La question est de savoir comment fonctionne un prêt hypothécaire au Canada.
Il s’agit d’un produit financier simple, mais les différentes options et les différents taux d’intérêt disponibles peuvent dérouter les gens.
Comme l’achat d’une maison sera sûrement la dépense la plus importante de votre vie, vous voudrez vous assurer de bien comprendre le fonctionnement des prêts hypothécaires.
Comment fonctionne un prêt hypothécaire?
Un prêt hypothécaire est un prêt qui sert spécifiquement à l’achat d’une maison. Comme la plupart des gens n’ont pas assez d’argent pour payer une maison, ils doivent obtenir un prêt hypothécaire d’une institution financière ou d’un prêteur privé pour les aider à payer le solde.
Une fois que vous avez obtenu un prêt hypothécaire, vous effectuez des paiements selon un calendrier convenu. Chaque prêt hypothécaire est différent, mais tous comportent des éléments similaires que vous devez connaître et comprendre.
Les taux d’intérêt
Lorsque les gens pensent aux prêts hypothécaires, la première chose qui leur vient à l’esprit est généralement le taux d’intérêt. Le taux d’intérêt est le coût de l’emprunt. Par exemple, disons que le taux d’intérêt actuel est de 2%. Cela signifie que vous payez 2 $ pour chaque 100 $ emprunté. Il s’agit d’une réponse très simplifiée, car d’autres facteurs entrent en jeu, mais vous comprenez l’idée.
Lorsque les taux d’intérêt sont bas, le coût de l’emprunt est moins élevé. Cela signifie que vous pouvez potentiellement emprunter davantage. D’un autre côté, si les taux augmentent, vos mensualités augmentent aussi, ce qui a une incidence sur le montant de la maison que vous pouvez vous permettre. Les taux d’intérêt offerts par les prêteurs sont basés sur le taux préférentiel de la Banque du Canada.
Types de prêts hypothécaires
Lorsque vous obtenez un prêt hypothécaire, deux options s’offrent à vous: le taux fixe et le taux variable. Avec un prêt hypothécaire à taux fixe, votre taux d’intérêt reste le même pendant toute la durée du terme. Vous bloquez essentiellement votre taux, de sorte que vous savez exactement ce que vous payez.
Les prêts hypothécaires à taux variable offrent un rabais par exemple, le taux préférentiel moins X%, ce qui signifie que vous payez moins que les taux fixes actuels. Si les taux d’intérêt baissent, vous réalisez des économies encore plus importantes.
Toutefois, si les taux d’intérêt augmentent, vous pourriez finir par payer plus que ce que vous auriez payé avec un prêt hypothécaire à taux fixe. Cela dit, certains prêteurs vous permettent de convertir votre prêt hypothécaire à taux variable en un prêt à taux fixe, de sorte que vous avez encore des options.
Hypothèques fermées et ouvertes
Outre les taux fixes et variables, vous devez également choisir entre les prêts hypothécaires fermés et ouverts. La plupart des propriétaires opteront pour un prêt hypothécaire fermé, car il leur donne accès à des taux d’intérêt plus bas. La contrepartie est que vous payiez une pénalité si vous voulez renégocier votre prêt ou rembourser le solde avant la fin du terme. Cela dit, les prêts hypothécaires à taux fermé peuvent être assortis de privilèges de remboursement anticipé qui vous permettent d’effectuer des paiements supplémentaires sans pénalité.
Les prêts hypothécaires à taux ouvert sont un bon choix dans le cas où vous pensez être en mesure de rembourser votre prêt dans un avenir proche. Vous pouvez rembourser une partie ou la totalité de votre prêt hypothécaire sans avoir à vous soucier des frais. Une autre option consiste à convertir votre prêt hypothécaire en un autre terme sans aucune pénalité. Cette souplesse supplémentaire a un coût, sous la forme d’un taux d’intérêt plus élevé.
Période d’amortissement et durée
Comme les prêts hypothécaires sont généralement énormes, ils doivent être remboursés sur de nombreuses années. C’est ce qu’on appelle la période d’amortissement. La plupart des nouveaux propriétaires obtiennent un prêt hypothécaire avec une période d’amortissement de 25 ans, mais dans certains cas, vous pouvez obtenir une période d’amortissement de 30 ans. Une période d’amortissement plus longue réduira vos paiements mensuels, mais elle augmentera également le montant total des intérêts que vous paierez pendant la durée du prêt.
En général, lorsqu’il s’agit de renouveler votre prêt hypothécaire, vous réduisez votre période d’amortissement puisque vous avez accumulé une certaine valeur nette.
La durée de votre prêt hypothécaire est la durée de votre contrat avec le prêteur. La plupart des gens optent pour un terme de cinq ans, mais les termes peuvent varier de un à dix ans. Un terme plus long coûte généralement plus cher, mais le taux que vous obtenez est bloqué. Une courte durée est intéressante en raison des taux plus bas, mais à l’échéance, vous devrez renouveler votre prêt au taux en vigueur à ce moment-là.
Fréquence des paiements
Lorsque vous établissez votre hypothèque, vous avez plusieurs options de fréquence de paiement. Ce que vous choisissez déterminera le montant et la fréquence de vos paiements. Voici les options de paiement de votre hypothèque:
- Mensuel: Les paiements sont effectués une fois par mois
- Bihebdomadaire: Votre paiement mensuel est multiplié par 12, puis divisé par 26. Vous effectuez ce paiement toutes les deux semaines
- Bihebdomadaire accéléré: Votre paiement mensuel est divisé par deux, puis versé une semaine sur deux
- Hebdomadaire: Votre paiement mensuel est multiplié par 12, puis divisé par 52. Vous effectuez ce paiement chaque semaine
- Accélération hebdomadaire: Votre paiement mensuel est divisé par quatre, puis versé toutes les semaines
L’adoption d’un calendrier de paiement mensuel ou bihebdomadaire peut aider de nombreux propriétaires à équilibrer leur budget. Toutefois, si vous établissez un calendrier accéléré, vous effectuez des paiements supplémentaires. Cela signifie que vous rembourserez votre prêt hypothécaire plus rapidement.
Conditions à remplir pour obtenir un prêt hypothécaire
Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire, les prêteurs recherchent trois éléments principaux. Dans le cas où vous remplissez les conditions suivantes, votre demande devrait être approuvée:
- Une bonne cote de crédit. Les prêteurs veulent s’assurer que vous êtes solvable
- Une mise de fonds. Vous devez avoir économisé au moins 5% du prix d’achat pour être admissible à un prêt hypothécaire
- Un revenu garanti. Le fait d’avoir un emploi à temps plein prouve que vous disposez d’un revenu stable
Même si vous ne remplissez pas tous les critères, vous avez peut-être encore des options. Certains prêteurs sont prêts à travailler avec des emprunteurs ayant un faible score de crédit, mais vous devrez probablement payer un taux d’intérêt plus élevé. Les travailleurs autonomes et les personnes à faible revenu peuvent toujours obtenir un prêt hypothécaire, mais ils devront sûrement prouver leur revenu ou obtenir un cosignataire.
Quel est le montant du prêt hypothécaire que je peux me permettre?
Pour ce qui est du montant que vous pouvez emprunter, la plupart des prêteurs utilisent deux calculs pour déterminer le montant maximum que vous pouvez vous permettre:
Le ratio d’amortissement brut de la dette (ABD). Les frais de logement, tels que l’hypothèque, le chauffage, les frais de copropriété et les taxes foncières, constituent votre ABD. Ce montant ne doit pas dépasser 32% de votre revenu avant impôt.
Ratio du service de la dette totale (SDT). Si l’on ajoute à l’ATD les remboursements de dettes supplémentaires, comme les prêts étudiants et les cartes de crédit, on obtient l’ATD. Les prêteurs ne veulent pas que vous dépassiez 40% de votre revenu avant impôt.
Bien que ces ratios constituent une bonne estimation, il convient de noter que vous devez tenir compte de tout autre objectif que vous pouvez avoir lorsque vous déterminez le montant que vous souhaitez emprunter. Des éléments tels que l’épargne-retraite, les vacances et même le coût des enfants doivent être inclus dans votre budget. Si vous prenez un prêt hypothécaire plus important, vous risquez de vous épuiser puisque d’autres dépenses surviendront plus tard.
Le choix d’un prêt hypothécaire n’est pas quelque chose qui doit être fait rapidement. Vous devez examiner les différentes options et voir quels prêteurs vous proposent les meilleures offres. Dans le cas où vous avez d’autres questions, demandez conseil à un spécialiste des prêts hypothécaires de votre institution financière. Vous pouvez également faire appel à un courtier en prêts hypothécaires, qui peut comparer les offres en votre nom.