Investitori privati ricercati
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LaIl focus degli investitori immobiliari
Raramente abbiamo visto così tanti investimenti significativi nel settore immobiliare commerciale in Quebec! Uno sguardo alle dieci transazioni più importanti degli ultimi 12 mesi e uno sguardo alle principali tendenze osservate in questo mercato.
Un semplice sguardo alla classifica annuale di les Affaires-JLR Solutions foncières delle dieci più grandi transazioni immobiliari commerciali dell’anno in Quebec (pagina 26) è sufficiente per vedere la forza di questo mercato tra il 1 ° ottobre 2021 e il 30 settembre 2021. Tutte le transazioni hanno superato i 100 milioni di dollari. Quattro di loro hanno persino superato la soglia dei 200 milioni di dollari. Mai visto prima sulla scena immobiliare commerciale provinciale nello stesso anno.
Ad eccezione del centro commerciale Carrefour de l’Estrie di Sherbrooke (4 ° posto), nove di queste importanti transazioni hanno avuto luogo sull’isola di Montreal.
Tre grandi torri, due portafogli di edifici industriali di oltre 1 milione di piedi quadrati, un complesso di uffici, una residenza per anziani, un appezzamento di terreno di 1,2 milioni di piedi quadrati da riqualificare, un data center vuoto … “È passato molto tempo da quando abbiamo visto così tante importanti attività immobiliari commerciali a Montreal che coinvolgono importi così elevati”, afferma Sylvain Leclair, Executive Vice-President, Quebec, Research, Valuation and Consulting services presso Altus Group.
“Prendiamo la più grande transazione immobiliare commerciale dell’anno, la vendita di 1250 René-Lévesque Boulevard West: Sun Life e il fondo canadese Prime hanno pagato $ 605 milioni, o $ 586 per piede quadrato, per acquisire questa prestigiosa torre”, calcola. Può essere comune a Toronto e Vancouver, ma per Montreal è senza precedenti per questo tipo di edificio per uffici”.
Sun Life è al 1 ° posto nella nostra classifica per il secondo anno consecutivo. Nel 2018, la società canadese di servizi finanziari ha acquisito il complesso 7250 7450 rue du Mile End, sempre a Montreal, per $ 155,5 milioni.
La nuova pertosse
“Montreal si sta dirigendo verso un anno record! È un momento straordinario”, ha dichiarato Scott Speirs, Executive Vice President del National Investment Team di CBRE. E non è finita. Secondo l’opinione di questo esperto che da ben vent’anni analizza il settore immobiliare commerciale, la metropoli è diventata la nuova beniamina del mercato nordamericano. “Il tasso di disoccupazione del Quebec è al minimo storico, il rating del credito del Canada ha raggiunto il picco e Montreal ha la migliore crescita del PIL del paese”, dice. Inoltre, la situazione politica è stabile, quindi la metropoli del Quebec sta attirando sempre più investitori da Toronto. »
A questo proposito, il gestore immobiliare Allied Properties con sede a Toronto – ora il nuovo proprietario di 700 de la Gauchetière Street al costo di $ 322,5 milioni (2 ° posto) – ha appena reso Montreal il suo mercato immobiliare numero uno nel paese.
“Montréal sta anche attirando investitori che non abbiamo mai visto prima sulla scena immobiliare del Quebec”, afferma Speirs. Questo è particolarmente vero per Spear Street Capital, che ha acquisito il complesso O Mile-Ex per $ 153 milioni (6 ° posto).
Il gestore di edifici industriali Pure Industrial Real Estate Trust (PIRET), di proprietà dell’investitore statunitense Blackstone (62%) e Ivanhoé Cambridge (38%), ha raddoppiato le sue attività a Montreal con l’acquisizione del portafoglio industriale di HOOPP, un fondo pensione dell’Ontario, a settembre. Questa transazione da 249 milioni di dollari (3 ° posto) include 11 edifici industriali.
In modalità di riposizionamento
Ciò che spicca anche dalle dieci più grandi transazioni immobiliari commerciali dell’anno è il forte interesse per gli edifici che devono essere riposizionati o riqualificati, osserva Stefan Fews, partner del business e dei gruppi immobiliari di Stikeman Elliott a Montreal. “Poiché ci sono pochissime proprietà di alta qualità in vendita, gli investitori non acquistano più solo per beneficiare di affitti mensili. Comprano con il desiderio di aumentare il valore delle loro nuove acquisizioni, spiega l’avvocato. Innovano per riposizionare il loro investimento, il che consente di attirare nuovi inquilini. »
Una sfida che la Kevric Real Estate Corporation dovrà raccogliere acquisendo 600, rue de la Gauchetière al costo di 187 milioni di dollari (5a fila). Attualmente, oltre l’85% dei circa 700.000 piedi quadrati di spazio in questa torre per uffici è occupato da dipendenti della sede centrale della Banca Nazionale. L’istituto finanziario si trasferirà nel 2023 in una nuovissima torre situata a 800 Saint-Jacques Street West, sempre a Montreal.
Anche il Carrefour de l’Estrie di Sherbrooke, acquisito da Groupe Mach, così come i terreni e gli edifici di Montreal della Molson Brewery, venduti a Groupe Sélection per $ 126 milioni (9 ° posto), subiranno un importante riposizionamento immobiliare. Inoltre, in questa stessa zona della città, Groupe Mach possiede il sito della Maison Radio-Canada, che sarà presto trasformata nel Quartier des lumières. Questo progetto prevede lo sviluppo di un hotel, abitazioni, una galleria commerciale e una clinica.
La ricerca delle prestazioni
Un altro elemento che ha plasmato il mercato immobiliare quest’anno sono gli importi che gli investitori sono disposti a pagare per le loro nuove acquisizioni. “I prezzi degli immobili commerciali stanno aumentando, senza richiedere redditi più elevati”, afferma Joanie Fontaine, economista di JLR Land Solutions.
I rendimenti per gli immobili commerciali (esclusa la vendita al dettaglio) sono ora tra il 4% e il 5%, secondo il Gruppo Altus. Attualmente c’è un’offerta a Montreal, aggiunge il signor Leclair. “Quando le proprietà commerciali vengono messe in vendita, ci sono prezzi di prima generazione molto più alti offerti rispetto a cinque anni fa”, dice.
A questo proposito, durante il periodo di attività selezionate per la nostra classifica, JLR ha identificato 120 transazioni immobiliari commerciali per oltre $ 10 milioni. “Ce n’erano 101 per lo stesso periodo dell’anno scorso. E solo 71 due anni fa”, dice Fontaine. Anche se i rendimenti sono nella media, sono ancora interessanti rispetto alle obbligazioni e ad altre attività finanziarie, dice.
Questa ricerca di rendimento lascia il posto anche a due tipi di transazioni, solleva jean Laurin, presidente e CEO dell’agenzia immobiliare Devencore. “Ci sono transazioni immobiliari che si trovano nel catasto e quelle che sono integrate nelle transazioni commerciali. La transazione che coinvolge Groupe Maurice e le sue circa trenta residenze per anziani è un buon esempio di questo “, ha affermato. La società ha venduto l’85% delle sue azioni al fondo di investimento immobiliare statunitense Ventas per $ 2,4 miliardi la scorsa primavera. Ma questa transazione non è inclusa nel registro fondiario.
Cosa sta succedendo a Quebec City?
Ad eccezione di una transazione da 32 milioni di dollari che coinvolge 730-750 Charest Boulevard (acquistata da Groupe Mach), ci sono poche transazioni significative a Quebec City nel 2021. “Le transazioni importanti sono piuttosto rare in questi giorni, e non è perché non c’è nulla da vendere”, afferma Alain Roy, direttore generale dell’ufficio di Quebec City di Altus Group. Sostiene che il mercato di Quebec City ha attualmente più di una dozzina di edifici oltre $ 10 milioni in vendita, non ufficialmente o ufficialmente.
Negli ultimi due anni, tuttavia, osserva, i principali investitori nazionali si sono ritirati dal mercato old capital per concentrare i loro investimenti in grandi città come Toronto, Vancouver e Montreal. “Ciò significa che il mercato di Quebec City deve rivolgersi agli investitori locali”, continua. Gli acquirenti, tuttavia, la maggior parte dei quali non ha la stessa capacità di pagare per edifici del valore di decine di milioni di dollari.