Frais liés à l’obtention d’un prêt hypothécaire privé

8 étapes pour un investissement immobilier sans aucun achatLes banques et autres prêteurs institutionnels versent aux courtiers en hypothèques une commission sur chaque prêt hypothécaire que la maison de courtage obtient d’eux. Les prêteurs privés, en revanche, ne versent aucune commission à la maison de courtage et ces frais vous sont donc facturés.

De plus, comme les prêts hypothécaires privés comportent généralement plus de risques pour les prêteurs, ces derniers facturent des frais supplémentaires à l’emprunteur, ainsi que des frais juridiques minimes pour le prêteur. Selon le montant du prêt, l’emprunteur peut être tenu de faire appel à son propre avocat pour le représenter dans la transaction.

Les frais totaux auxquels vous pouvez vous attendre, y compris les frais du prêteur et du courtier, mais à l’exclusion des frais juridiques, peuvent aller de 2 % à 10 % du montant total du prêt, en fonction du montant du prêt, de la complexité de l’opération et du risque pour le prêteur.

La bonne nouvelle est que, dans la plupart des cas, ces frais sont soustraits du prêt lorsqu’il est financé, afin que vous ne soyez pas obligé de payer ces coûts de votre poche.

Par exemple, si vous demandez une première ou une deuxième hypothèque privée de 100 000 $ et que les frais du prêteur et du courtier s’élèvent à 4 % au total, plus les frais juridiques qui s’élèvent à 2 000 $, le total de vos frais de clôture de l’hypothèque seront de 6 000 $. Pour couvrir ces frais, il vous suffit de demander un prêt hypothécaire de 106 000 $ au lieu de 100 000 $, de sorte que tous les frais de clôture soient payés directement par le prêt plutôt que de votre poche.

Spécialités des prêteurs hypothécaires privés

Les prêteurs privés d’aujourd’hui ont tendance à se spécialiser dans des types de prêts et des catégories de prêts spécifiques. Tous les prêteurs hypothécaires privés ne prêtent pas sur tous les types de propriété. Certains prêteurs préfèrent prêter exclusivement sur des propriétés situées dans de grandes villes, tandis que d’autres préfèrent prêter exclusivement sur des propriétés situées dans de petites communautés rurales ou plus éloignées.

Certains prêteurs préfèrent prêter exclusivement sur des propriétés résidentielles, dont certains prêteurs privés ont le pouvoir de prêter exclusivement sur des propriétés commerciales, tandis que de nombreux prêteurs préfèrent avoir un mélange de propriétés résidentielles et commerciales dans leur portefeuille d’investissement.

De nombreux prêteurs spécialisés dans les prêts hypothécaires privés accorderont des prêts exclusivement en fonction de la propriété elle-même et de la valeur nette disponible lors du refinancement ou du financement d’une maison. D’autres tiendront compte du profil de l’emprunteur au moment de prendre leur décision d’approbation ou d’attribuer un taux d’intérêt pour le prêt hypothécaire.

Certains prêteurs cherchent à prêter des sommes plus importantes, de l’ordre de plusieurs millions de dollars, tandis que d’autres ne financent que des prêts plus modestes. Vos besoins et la valeur de votre propriété aideront à déterminer quel type de prêteur privé votre courtier en prêts hypothécaires vous suggérera.

Voici quelques-uns des domaines les plus courants dans lesquels les prêteurs privés se spécialisent:

Les prêts hypothécaires commerciaux: Caza travaille avec de nombreux prêteurs privés différents. Certains de nos prêteurs sont spécialisés dans les prêts hypothécaires et les prêts commerciaux. Bien que de nombreux prêteurs privés spécialisés dans les prêts résidentiels prêtent également pour certaines propriétés commerciales, les transactions commerciales plus importantes ou plus complexes nécessiteront un prêteur spécialisé dans les prêts commerciaux.

Prêt hypothécaire résidentiel: De même que pour les prêteurs commerciaux, même si de nombreux prêteurs commerciaux privés accordent également des prêts hypothécaires privés pour des propriétés résidentielles, les transactions hypothécaires résidentielles plus complexes nécessiteront de travailler avec un prêteur spécialisé dans les prêts immobiliers résidentiels.

Refinancement pour consolidation de dettes: Certains prêteurs sont si spécifiques qu’ils se spécialisent dans le refinancement de prêts hypothécaires et l’octroi de prêts sur fonds propres uniquement à des fins de consolidation de dettes.

Refinancement pour les rénovations: Certains prêteurs se spécialisent dans l’octroi de prêts destinés à être utilisés spécifiquement pour la rénovation d’une maison ou d’une propriété commerciale.

Refinancement pour l’achat de propriétés supplémentaires: Certains prêteurs privés peuvent n’accorder des prêts de refinancement qu’aux personnes qui ont l’intention d’utiliser les fonds pour acheter une propriété supplémentaire.

Financement de la construction: Certains prêteurs sont spécialisés dans l’octroi de prêts à la construction à des fins personnelles ou commerciales.

Zones urbaines et marchés non urbains: De nombreux prêteurs privés préfèrent accorder des prêts hypothécaires privés ou des prêts de refinancement pour des propriétés situées dans des zones urbaines, car ils estiment qu’en cas de pouvoir de vente, ils pourront vendre la propriété plus facilement. D’autres prêteurs privés ne prêtent que dans les zones non urbaines parce qu’ils estiment avoir plus d’influence et moins de concurrence.

Dans quel délai puis-je obtenir mon prêt hypothécaire privé?

Contrairement à un prêt hypothécaire traditionnel accordé par une banque, dont l’approbation et le financement peuvent prendre des semaines, voire des mois, l’approbation d’un prêt hypothécaire privé peut prendre moins d’un jour dans certains cas et, dans d’autres, vous pouvez obtenir votre argent en 48 heures s’il s’agit d’une opération plus simple. Le délai moyen d’approbation et de financement par un prêteur privé est de quelques jours à 3 semaines en moyenne.

L’objectif d’un prêteur privé est de faire en sorte que l’emprunteur améliore sa situation pendant la durée du prêt et qu’il soit en mesure de refinancer la totalité du prêt privé auprès d’un établissement de crédit de premier ordre ou plus traditionnel.

Étant donné qu’il s’agit de prêts à court terme et que les prêteurs privés sont loin d’être aussi réglementés que les banques, les prêteurs hypothécaires privés sont en mesure de conclure des accords de financement beaucoup plus rapides, mais ils veulent également être en mesure de percevoir leur retour sur investissement dans un laps de temps beaucoup plus court.

C’est pourquoi, dans de nombreux cas, ces prêteurs s’efforcent d’aider leurs emprunteurs à améliorer leur situation financière afin de pouvoir passer à un prêteur de premier ordre.

De quoi ai-je besoin pour être admissible à un prêt hypothécaire?

Se qualifier pour un prêt hypothécaire privé au Canada est généralement une option de financement beaucoup plus facile et rapide que de chercher à se qualifier auprès d’une banque ou d’autres prêteurs plus conventionnels. De plus, dans de nombreux cas au Québec, étant donné que le paiement mensuel est basé uniquement sur les intérêts, votre paiement mensuel des intérêts sera inférieur à celui d’un prêt hypothécaire traditionnel, bien que vous ne remboursiez aucun capital.

Étant donné que les prêteurs hypothécaires traditionnels, tels que les banques et les prêteurs B, doivent se conformer à des réglementations strictes lorsqu’ils analysent les demandes de prêts hypothécaires et appliquer le test de résistance des prêts hypothécaires, imposé par le gouvernement canadien, de plus en plus d’emprunteurs se tournent vers les courtiers en prêts hypothécaires pour avoir accès à des prêteurs pour des prêts hypothécaires privés de premier ou de second rang en utilisant l’équité qu’ils ont dans leurs maisons.

Dans une ville comme Montréal et dans d’autres régions en pleine expansion au Québec, où la possibilité d’acheter une propriété est devenue presque inabordable pour le Canadien moyen, une hypothèque privée de premier ou de second rang devient de plus en plus courante. En effet, contrairement à de nombreux prêteurs hypothécaires conventionnels, les prêteurs du marché hypothécaire privé ne tiennent pas compte des antécédents de crédit de l’emprunteur, de sa situation d’endettement actuelle, de ses arriérés de paiement et de ses revenus.

Même avec un mauvais crédit, des courtiers qualifiés et expérimentés peuvent vous obtenir une approbation rapide de la plupart des prêteurs hypothécaires privés. Selon le prêteur spécifique que votre agent hypothécaire expert vous recommande, il peut prêter principalement, voire exclusivement, en fonction de la valeur et de la valeur marchande du bien immobilier lui-même.

C’est l’un des principaux avantages d’un prêt privé. Leur intérêt est strictement basé sur quelques facteurs faciles à évaluer. Les prêteurs privés accorderont une hypothèque sur des transactions que les banques considèrent comme trop risquées. En raison de ces facteurs de risque, ces prêteurs mettent l’accent sur des facteurs différents de ceux des banques.

Comment se qualifier pour un prêt hypothécaire privé

Voici ce que la plupart des prêteurs privés considèrent comme des facteurs importants lorsqu’ils analysent un emprunteur potentiel et le prêt hypothécaire qu’il demande:

La valeur de la propriété et le type de propriété à hypothéquer : Pour la plupart des prêteurs privés, il s’agit du facteur le plus important qu’ils prennent en compte pour déterminer s’ils doivent ou non approuver un emprunteur pour un prêt hypothécaire privé.

La valeur, le type et l’état de la propriété jouent tous un rôle dans la réduction du risque pour le prêteur, surtout si l’emprunteur a un mauvais crédit ou un crédit médiocre, et contribuent à garantir que le prêteur privé sera en mesure de récupérer son investissement.

Pour passer ce test, la propriété doit être en bon état et, dans la plupart des cas, une évaluation par une tierce partie est nécessaire. Certains prêteurs avec lesquels Caza travaille renoncent à une évaluation formelle et sont prêts à effectuer eux-mêmes une inspection physique si le rapport prêt-valeur est suffisamment bas. Cela permet d’accélérer le processus et d’économiser sur les frais d’évaluation.

Mise de fonds et rapport prêt-valeur (RPV) pour les nouveaux achats. Dans la plupart des cas, les prêteurs privés n’accorderont pas d’hypothèque sur une propriété dont le ratio prêt/valeur est supérieur à 85 %, ce qui signifie que vous devrez disposer d’au moins 15 % pour verser un acompte sur la propriété. En fait, de nombreux prêteurs hypothécaires privés n’iront pas au-delà d’un ratio prêt/valeur de 75 % ou 80 %. Chez Caza, nous avons établi des relations solides et durables avec des prêteurs privés qui accordent un prêt hypothécaire privé pour des propriétés dont le ratio prêt/valeur peut atteindre 90 %.

Si vous avez la possibilité d’investir un acompte plus important, il est généralement recommandé de le faire afin d’économiser sur les paiements d’intérêts coûteux. Un investissement plus important de votre part montre également au prêteur que vous êtes prêt à avoir plus et donc le prêteur privé se sent plus confiant pour vous accorder un prêt hypothécaire privé à un taux d’intérêt plus bas. Plus le risque pour le prêteur est faible, plus le taux d’intérêt et les frais sont bas, c’est pourquoi il est généralement conseillé de fournir une mise de fonds plus importante si vous pouvez vous le permettre.

Fonds propres disponibles pour un refinancement ou un second prêt hypothécaire. Lors du refinancement de votre propriété ou de l’ajout d’une deuxième ou d’une troisième hypothèque, les prêteurs privés vous permettront d’aller jusqu’à 85 % de rapport prêt-valeur dans certains cas, bien que la plupart des prêteurs hypothécaires privés ne refinancent que jusqu’à 80 %.

Étant donné que Caza a établi de nombreuses relations avec certains des principaux prêteurs privés au Québec, plusieurs des prêteurs privés avec lesquels nous travaillons refinanceront et fourniront des prêts hypothécaires de deuxième et troisième rangs jusqu’à 90 % de la valeur du prêt. Par exemple, si votre propriété vaut 500 000 $ et que vous souhaitez refinancer 400 000 $, vous serez financé jusqu’à 80 % de la valeur du prêt (un prêt hypothécaire privé de 400 000 $ représente 80 % de la valeur totale de la propriété de 500 000 $).

Revenu et capacité à effectuer les paiements mensuels. Contrairement aux banques, les prêteurs hypothécaires privés acceptent beaucoup plus facilement les revenus conventionnels et les revenus moins conventionnels tels que les travailleurs indépendants ou les propriétaires d’entreprise, ou les employés à la commission qui déclarent leurs revenus de manière non traditionnelle.

Le revenu conventionnel prend souvent la forme d’un salaire annuel régulier ou d’un salaire horaire et peut être prouvé à l’aide de l’avis de cotisation de l’emprunteur, des talons de chèque de paie et des feuillets T4. Étant donné que les revenus non traditionnels sont déclarés différemment, il peut être un peu plus difficile de présenter une preuve de revenu et les prêteurs doivent accepter certaines estimations à l’aide d’une variété d’informations que les banques ont tendance à éviter.

En plus des points techniques ci-dessus, voici une liste de quelques conseils comportementaux supplémentaires qui peuvent vous aider à obtenir l’approbation d’un prêt hypothécaire privé:

Veillez à ce que la propriété soit propre et bien rangée lors de la visite d’un inspecteur ou d’un évaluateur immobilier la propriété  » montrera  » mieux et plaira au prêteur pour l’aider à maximiser la valeur que nous utiliserons lors de l’examen de votre demande pour le prêt hypothécaire privé.

En ne fournissant que les informations complètes demandées par votre courtier en prêts hypothécaires dans les délais impartis, vous augmentez vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire. De nos jours, vous pouvez envoyer ces documents par courriel ou les remettre en personne.

Soyez honnête avec votre courtier et avec les prêteurs. Ne déformez pas la vérité et ne cachez pas d’informations importantes. La plupart des prêteurs sont expérimentés et ils signaleront toute anomalie qu’ils remarqueront. Si les prêteurs découvrent des mensonges plus tard dans le processus de la demande, il est probable que votre demande d’hypothèque privée de premier ou de second rang sera rejetée.

Si vous avez d’autres propriétés, dites-le à votre agent et aux prêteurs, car elles apparaîtront probablement dans votre rapport de crédit. Vous pouvez utiliser une deuxième propriété sous forme de garantie croisée pour aider à réduire votre taux d’intérêt fixe ou à vous qualifier pour un montant plus élevé du prêt hypothécaire.

N’oubliez pas que chez Caza, nous travaillons pour vous. Notre équipe est là pour vous satisfaire et a toujours vos intérêts à l’esprit, c’est pourquoi nous essayons toujours de vous obtenir les taux et les conditions les plus bas possibles pour un prêt hypothécaire, que ce soit par l’intermédiaire d’une banque ou d’un particulier. C’est notre devoir fiduciaire envers vous.