7 étapes de l’achat d’une propriété d’investissement

equipe caza solution montreal

Vous avez donc décidé d’acheter une propriété d’investissement à Montréal. C’est formidable, car la diversification sur ce marché est la clé!

Ceci étant dit, nous avons mis en évidence les 7 choses que vous devez savoir avant d’acheter une propriété d’investissement à Montréal.

Est-ce le bon moment pour acheter?

La norme de ces dernières années sur le marché locatif de Montréal est très active et les propriétés sont très demandées.

En particulier, les propriétés situées dans le centre-ville de Montréal et les propriétés proches des commodités telles que les épiceries, etc.

Cependant, il ne s’agit là que d’un aspect de la question. Il est essentiel que vos finances soient en ordre avant de décider d’acheter et de choisir un immeuble à revenus.

N’oubliez pas que le but de l’achat d’un immeuble à revenus est de faire en sorte que le locataire paie votre hypothèque. Êtes-vous en mesure de subventionner les paiements mensuels (hypothèque, copropriété, taxes foncières, réparations et entretien, etc.) lorsque le loyer ne suffit pas à les couvrir?

Trouver le bon agent immobilier!

Il est essentiel de trouver un agent immobilier expérimenté qui comprend le marché locatif et les aspects liés à l’investissement dans ce type d’achat. Vous devez vraiment faire confiance à cet agent immobilier qui sera là du début à la fin pour vous aider dans le processus de pré-qualification des biens d’investissement.

L’agent immobilier avec lequel vous choisissez de travailler doit avoir de l’expérience dans la sélection de propriétés d’investissement avec des clients et être organisé en ce qui concerne la véritable pré-qualification des propriétés concernées.

N’oubliez pas qu’il s’agit d’une équation complètement différente de celle de l’achat d’une résidence principale. Il ou elle doit être capable de qualifier le style et le goût de l’immobilier que vous recherchez. En outre, il doit être en mesure de déterminer le marché locatif des produits que vous recherchez et la durée de vie à long terme de l’immeuble à revenus. C’est le point le plus important, car il s’agit d’une évaluation visant à minimiser les biens d’investissement susceptibles d’être évalués à l’avenir.

Où voulez-vous acheter?

Le choix de l’endroit exact où acheter est très important. Qu’est-ce qui attirera vos locataires dans le quartier et qu’est-ce qui les fera payer le prix fort pour ce quartier? Cherchez-vous le cœur du centre-ville de Montréal? Si oui, cherchez-vous à New Griffin Town?  Proche des transports en commun. Achetez-vous à l’extérieur du centre-ville?

Si oui, achetez-vous dans un quartier proche d’un arrêt de transport en commun ou au centre d’un quartier où il n’y a tout simplement rien à proximité? À quelle distance d’une rue principale à des fins de magasinage, achetez-vous?

Quels sont les coûts réels de l’investissement?

Avant d’acheter, renseignez-vous sur tous les coûts réels de l’investissement. Le taux de location réaliste que vous pouvez espérer si le bien est actuellement vacant, ou le taux de location actuel du bien. Prenez en considération vos coûts (versements hypothécaires, impôt foncier, frais de copropriété le cas échéant, réparations et entretien supposés, vacance éventuelle entre les locataires, etc.) Avez-vous l’intention d’engager une société de gestion immobilière pour gérer l’investissement au jour le jour? La majorité des acheteurs que je vois ces jours-ci achètent des biens d’investissement et après tous ces coûts, l’investissement n’est pas rentable.

Êtes-vous à l’aise dans cette situation? Est-ce une situation dans laquelle votre courtier en prêts hypothécaires est prêt à prêter? N’oubliez pas non plus qu’en fonction de la durée de votre prêt hypothécaire, vos chiffres changeront.

De même, selon le montant de votre loyer, il se peut que vous ayez quelques mois d’écart dans l’année lorsque vous essayez d’occuper la propriété à un taux plus élevé. N’oubliez jamais qu’il est toujours préférable de prendre moins de locataires fiables que plus de locataires peu fiables.

Propriété gérée ou autogérée?

C’est une décision claire pour certains et pas tellement pour d’autre. Beaucoup d’investisseurs expérimentés avec lesquels je travaille incluent simplement le coût de la gestion immobilière dans leur équation dès le départ. Sachant le stress et le temps qu’il faut pour maintenir l’investissement, ils l’évitent complètement.

En revanche, beaucoup de nouveaux investisseurs essaient de s’en charger eux-mêmes avant d’avoir une idée précise de ce que cela implique. Dans la plupart des cas, ils s’épuisent rapidement et font inévitablement appel à une société de gestion comme Caza. C’est à vous de décider, en tant que propriétaire, si l’investissement est stressant ou non pour vous.

Choisir le bon immeuble à revenus

Lorsque vous achetez un appartement en copropriété, vous pouvez acheter dans un grand ou un petit immeuble. Certains immeubles sont dotés de commodités, d’autres non. Les immeubles qui ont plus de commodités coûteront inévitablement plus cher. Les immeubles sans commodités ne sont peut-être pas aussi luxueux, mais leurs dépenses sont beaucoup plus directes. Car ils en ont moins.

Achetez-vous dans un immeuble qui pourrait faire l’objet d’évaluations à l’avenir? Si oui, c’est normal, mais il faut en tenir compte dans l’équation du rendement financier de l’investissement. S’il s’agit d’un bâtiment qui a des évaluations possibles prévues dans son avenir ou non, je suggérerais de les budgétiser de toute façon. La dernière chose que vous souhaitez est qu’une évaluation surprise vienne bouleverser toutes vos finances pour l’année.

Maison de ville ou maison individuelle

Savez-vous quel calibre de locataire chacun de ces types de produits vous accordera? Est-il préférable de consacrer votre budget à un appartement haut de gamme d’une chambre à coucher ou à un appartement d’entrée de gamme de deux chambres à coucher? Qu’est-ce qui est le plus économique et qui vous donnera une meilleure base de location à choisir?

Célibataires haut de gamme ou jeunes familles, à qui voulez-vous avoir affaire? Vous pouvez également utiliser les connaissances d’une société de gestion pour faire cette sélection. En parlant à une société de gestion et à votre agent immobilier, vous serez en mesure de vous faire une idée claire de ce que vous pouvez raisonnablement obtenir comme loyer pour une propriété donnée. En plus de savoir s’il peut être loué plus cher en tant que location meublée ou non meublée, vous saurez à quoi ressemblent ces deux équations différentes.

Achat d’une propriété d’investissement: prêts hypothécaires

Bien que rénover des maisons et les revendre à un prix plus élevé soit certainement une stratégie efficace pour gagner de l’argent, l’achat d’une propriété locative est vraiment le cœur de l’investissement immobilier en raison de sa capacité à vous fournir un salaire mensuel régulier, tout comme le fait une action de service public à dividendes.

En outre, si vous avez de la chance, vous pouvez même bénéficier d’une certaine appréciation du prix. Les courtiers en prêts hypothécaires de Montréal ont énuméré ci-dessous certains des éléments clés à prendre en compte avant d’acheter une propriété d’investissement et comment nous pouvons vous aider dans ce processus.

Exigences en matière de souscription

Il existe diverses exigences en matière de souscription lorsqu’il s’agit d’investir dans un immeuble de placement, notamment les suivantes:

  • Seule une partie des revenus locatifs générés par le bien sera utilisée pour la qualification du financement hypothécaire. La fourchette actuelle se situe entre 50 et 8%, selon le prêteur qui examine la demande.
  • Votre historique de crédit sera examiné en détail pour s’assurer que vous pouvez contracter des dettes supplémentaires. Un score Beacon de 680 ou plus sera exigé.
  • Aucun antécédent de faillite ou de saisie au cours des deux dernières années. Un acompte plus élevé sera exigé en général, vous aurez besoin d’un acompte de 20 à 35%, selon le prêteur avec lequel vous travaillez. Des courtiers en prêts hypothécaires à Montréal peuvent travailler avec vous tout au long du processus et s’assurer que vous comprenez chacune des exigences et vous aider à les respecter du mieux possible.

Le refinancement

En raison des faibles taux d’intérêt sur le marché immobilier actuel, de nombreux propriétaires de biens d’investissement envisagent le refinancement. Cependant.

Il existe certaines différences entre le refinancement d’un immeuble à revenus et celui d’une résidence principale, notamment les suivantes:

  • Des taux d’intérêt plus élevés que la norme, vous paierez jusqu’à 10 points de base de plus pour les propriétés locatives
  • Des exigences plus strictes en matière de ratio prêt/valeur, souvent 65%-75% sont le maximum de refinancement autorisé
  • Une plus grande importance accordée aux scores de crédit
  • Un revenu locatif documenté par le biais d’un historique de deux ans sur les déclarations de revenus est souvent exigé

Restrictions de zonage

Les lois sur le zonage résidentiel peuvent avoir un impact important sur la valeur de votre immeuble de placement et les réglementations proposées par ces lois varient selon que votre propriété est un logement individuel, un duplex, un triplex, un quadruplex ou un quinplex et plus.

Vous devez comprendre ces lois et les intégrer dans votre bail pour vous assurer que vous ne faites rien d’illégal. Par exemple, certains propriétaires louent leur propriété à des locataires qui exploitent une entreprise à domicile, ce qui peut entraîner une violation involontaire des lois sur le zonage.

Manœuvre de Smith

Contrairement à la réglementation en vigueur aux États-Unis, les intérêts hypothécaires ne sont pas déductibles au Canada pour les résidences principales. Cependant, en utilisant la manœuvre Smith, vous pouvez transformer vos intérêts hypothécaires en quelque chose de déductible en utilisant quelques astuces fiscales astucieuses. Pour ce faire, vous devez avoir un prêt hypothécaire remboursable et investir dans un compte de placement non enregistré, ce qui exclut les REER et les CELI.

Si vous cherchez à obtenir des déductions fiscales sur vos intérêts hypothécaires, les courtiers en prêts hypothécaires de Montréal peuvent vous aider à effectuer la manœuvre Smith et à récupérer le plus possible.

Investisseurs non-résidents

Bien que le Québec soit une région attrayante pour les investisseurs étrangers qui cherchent à acheter un bien d’investissement, la possession d’une propriété canadienne en tant qu’investisseur non résident est soumise à de nombreuses exigences de conformité fiscale.

Par exemple, une retenue d’impôt est imposée sur le montant brut des loyers versés aux investisseurs étrangers, ce taux est généralement de 25%. Il est essentiel de consulter un spécialiste des prêts hypothécaires et un comptable pour vous assurer que vous savez dans quoi vous vous engagez en tant qu’investisseur étranger dans un immeuble à revenus.

Les immeubles à revenus constituent un investissement très lucratif et les courtiers en prêts hypothécaires au Québec peuvent vous aider à bien faire les choses. Pour plus d’informations ou pour toute autre question, contactez-nous et nous pourrons vous aider.