Colocación de inversiones Québec en 2022

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Il focus degli investitori immobiliari

¡Rara vez hemos visto tantas inversiones importantes en el sector inmobiliario comercial en Quebec! Una mirada retrospectiva a las diez transacciones más grandes de los últimos 12 meses y una mirada a las principales tendencias observadas en este mercado.

Un simple vistazo al ranking anual Les Affaires-JLR Land Solutions de las diez mayores transacciones inmobiliarias comerciales del año en Quebec (página 26) es suficiente para ver la fortaleza de este mercado entre el 1 de octubre de 2021 y el 30 de septiembre de 2021. Todas las transacciones superaron los 100 millones de dólares. Cuatro de ellos incluso han cruzado la marca de los 200 millones de dólares. Inédito en el panorama inmobiliario comercial provincial en un solo año.

Con la excepción del centro comercial Carrefour de l’Estrie en Sherbrooke (4º lugar), nueve de estas grandes transacciones tuvieron lugar en el territorio de la Isla de Montreal.

Tres grandes torres, dos carteras de edificios industriales de más de 1 millón de pies cuadrados, un complejo de oficinas, una residencia para personas mayores, 1,2 millones de pies cuadrados de terreno para remodelar, un centro de datos vacante…» Ha pasado mucho tiempo desde que He visto tantas actividades inmobiliarias comerciales importantes en Montreal que involucran cantidades tan altas”, señala Sylvain Leclair, vicepresidente ejecutivo, Servicios de investigación, valoración y asesoramiento de Quebec en Groupe Altus.

“Tomemos como ejemplo la mayor transacción de bienes raíces comerciales del año, la venta de 1250 René-Lévesque Boulevard West: Sun Life y el fondo Prime Canadian pagaron $605 millones, o $586 por pie cuadrado, para adquirir esta prestigiosa torre, calcula. Puede ser común en Toronto y Vancouver, pero para Montreal, es inaudito para este tipo de edificio de oficinas.

Tenga en cuenta que Sun Life ocupa el primer lugar en nuestro ranking por segundo año consecutivo. En 2018, la empresa canadiense de servicios financieros adquirió el complejo 7250 en 7450 rue du Mile End, también en Montreal, por 155,5 millones de dólares.

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LIl nuovo tesoro

“¡Montreal se dirige a un año récord! Estos son tiempos extraordinarios”, dijo Scott Speirs, vicepresidente ejecutivo del equipo de inversión nacional de CBRE. Y no está terminado. En opinión de este experto, que lleva más de veinte años analizando el sector inmobiliario comercial, la metrópoli se ha convertido en la nueva mimada del mercado norteamericano. «La tasa de desempleo en Quebec está en su punto más bajo, la calificación crediticia de Canadá ha alcanzado un pico y Montreal está registrando el mejor crecimiento del PIB en todo el país», señala. Además, la situación política es estable, por lo que la metrópoli de Quebec atrae cada vez más inversores de Toronto. »

En este sentido, la gestora inmobiliaria de Toronto Allied Properties -que se convirtió en la nueva propietaria de 700, rue de la Gauchetière a un coste de 322,5 millones de dólares (segundo puesto)- acaba de convertir a Montreal en su mercado inmobiliario número uno del país.

“Montreal también está atrayendo inversores que nunca antes habíamos visto en la escena inmobiliaria de Quebec”, enfatiza el Sr. Speirs. Es el caso de Spear Street Capital, que adquirió el complejo O Mile-Ex por 153 millones de dólares (puesto 6).

La gestora de naves industriales Pure Industrial Real Estate Trust (PIRET), que pertenece al inversor estadounidense Blackstone (62%) e Ivanhoé Cambridge (38%), por su parte duplicó sus activos en Montreal gracias a la adquisición de la cartera industrial de HOOPP, un fondo de pensiones de Ontario, en septiembre. Esta transacción de $249 millones (3er rango) incluye 11 edificios industriales.

En mIn modalità di riposizionamento

También es evidente en las diez transacciones inmobiliarias comerciales más grandes del año el fuerte interés en las propiedades que necesitan ser reubicadas o remodeladas, señala Stefan Fews, socio en los grupos de negocios e inmobiliarios de Stikeman Elliott en Montreal. “Debido a que hay muy pocos edificios de alta calidad a la venta, los inversores ya no compran solo para beneficiarse de las rentas mensuales. Compran con el deseo de aumentar el valor de sus nuevas adquisiciones, explica el abogado. Innovan para reposicionar su inversión, lo que les permite captar nuevos inquilinos. »

Un desafío que la Corporación Inmobiliaria de Kevric deberá asumir con la adquisición de 600, rue de la Gauchetière a un costo de $ 187 millones (quinto lugar). Actualmente, más del 85% de los aproximadamente 700,000 pies cuadrados de espacio en esta torre de oficinas está ocupado por empleados de la oficina central del Banco Nacional. La institución financiera se mudará en 2023 a una nueva torre ubicada en 800, rue Saint-Jacques Ouest, todavía en Montreal.

El Carrefour de l’Estrie en Sherbrooke, adquirido por Groupe Mach, así como los terrenos y edificios de Montreal de Brasserie Molson, vendidos a Groupe Sélection a un costo de 126 millones de dólares (9º lugar), también serán objeto de un importante concurso inmobiliario. reposicionamiento Además, en este mismo sector de la ciudad, Groupe Mach posee el sitio de la Maison Radio-Canada, que pronto se transformará en el Quartier des lumière. Este proyecto prevé el desarrollo de un hotel, viviendas, un centro comercial y una clínica.

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Ricerca sulla performance

Otro elemento que ha marcado el mercado inmobiliario este año: las cantidades que los inversores están dispuestos a pagar por sus nuevas adquisiciones. “Los precios de los edificios comerciales están aumentando, sin requerir mayores ingresos”, observa Joanie Fontaine, economista de JLR Land Solutions.

Los rendimientos de las propiedades comerciales (excluyendo el comercio minorista) ahora están entre el 4% y el 5%, según el Grupo Altus. Actualmente hay una escalada en Montreal, agrega el Sr. Leclair. “Cuando los edificios comerciales se ponen a la venta, vemos que los primeros precios se ofrecen mucho más altos que hace cinco años”, dice.

En este sentido, durante el período de actividad utilizado para nuestra clasificación, JLR registró 120 transacciones de bienes raíces comerciales por más de $10 millones. “Tuvimos 101 para el mismo período del año pasado. Y solo 71 hace dos años”, dice la Sra. Fontaine. Incluso si los rendimientos son promedio, siguen siendo atractivos en comparación con los bonos y otros activos financieros, dice.

Esta búsqueda de rentabilidad también da paso a dos tipos de transacciones, plantea por su parte Jean Laurin, presidente y director ejecutivo de la agencia inmobiliaria Devencore. “Hay transacciones inmobiliarias que se encuentran en el registro de la propiedad, y las que están integradas en transacciones comerciales. La operación de Le Groupe Maurice y sus treinta residencias de mayores es un buen ejemplo de ello”, explica. La compañía vendió el 85% de sus acciones al fondo de inversión inmobiliario estadounidense Ventas por la suma de 2.400 millones de dólares la primavera pasada. Pero esta transacción no aparece en el registro de la propiedad.

Cosa sta succedendo a Quebec City?

Con la excepción de una transacción de $ 32 millones que involucra 730-750 boulevard Charest (comprado por Groupe Mach), hay pocas transacciones importantes en el lado de la ciudad de Quebec en 2021. “Las transacciones importantes son bastante raras en estos días, y no es porque no haya nada que vender”, señala Alain Roy, gerente general de la oficina de Quebec en Groupe Altus. Sostiene que el mercado de la ciudad de Quebec actualmente tiene más de diez edificios por valor de más de $ 10 millones a la venta, de manera no oficial u oficial.

Durante los últimos dos años, observa, los principales inversores nacionales se han retirado del mercado de Old Capital para concentrar sus inversiones en ciudades importantes como Toronto, Vancouver y Montreal. “Lo que significa que el mercado de Quebec debe recurrir a inversores locales”, continúa. Los compradores, la mayoría de los cuales, sin embargo, no tienen la misma capacidad para pagar edificios por valor de decenas de millones de dólares.