Έτσι αποφάσισες να αγοράσεις ένα επενδυτικό ακίνητο στο Μόντρεαλ. Αυτό είναι υπέροχο, γιατί η διαφοροποίηση σε αυτή την αγορά είναι το κλειδί!
Τούτου λεχθέντος, έχουμε επισημάνει τα 7 πράγματα που πρέπει να γνωρίζετε πριν αγοράσετε ένα επενδυτικό ακίνητο στο Μόντρεαλ.
Είναι η κατάλληλη στιγμή για αγορά;
Το πρότυπο των τελευταίων ετών στην αγορά ενοικίασης του Μόντρεαλ είναι πολύ ενεργό και τα ακίνητα έχουν μεγάλη ζήτηση.
Συγκεκριμένα, ακίνητα που βρίσκονται στο κέντρο του Μόντρεαλ και καταλύματα κοντά σε ανέσεις όπως παντοπωλεία κ.λπ.
Ωστόσο, αυτή είναι μόνο μία πτυχή του ζητήματος. Είναι σημαντικό τα οικονομικά σας να είναι εντάξει πριν αποφασίσετε να αγοράσετε και να επιλέξετε ένα ακίνητο εισοδήματος.
Θυμηθείτε ότι ο σκοπός της αγοράς ενός εισοδήματος είναι να πείσετε τον ενοικιαστή να πληρώσει την υποθήκη σας. Είστε σε θέση να επιδοτείτε μηνιαίες πληρωμές (υποθήκη, συγκυριαρχία, φόρους ακίνητης περιουσίας, επισκευές και συντήρηση κ.λπ.) όταν το ενοίκιο δεν είναι αρκετό για να τις καλύψει;
Βρείτε τον σωστό μεσίτη!
Είναι σημαντικό να βρεθεί ένας έμπειρος μεσίτης ακινήτων που κατανοεί την αγορά ενοικίασης και τις πτυχές που σχετίζονται με την επένδυση σε αυτό το είδος αγοράς. Πρέπει πραγματικά να εμπιστευτείτε αυτόν τον μεσίτη που θα είναι εκεί από την αρχή μέχρι το τέλος για να σας βοηθήσει στη διαδικασία των προ-επιλέξιμων κεφαλαιουχικών αγαθών.
Ο μεσίτης με τον οποίο επιλέγετε να συνεργαστείτε πρέπει να έχει εμπειρία στην επιλογή επενδυτικών ακινήτων με πελάτες και να είναι οργανωμένος σχετικά με την πραγματική προεπιλογή των σχετικών ακινήτων.
Θυμηθείτε ότι αυτή είναι μια εντελώς διαφορετική εξίσωση από την αγορά μιας κύριας κατοικίας. Πρέπει να είναι σε θέση να πληροί τις προϋποθέσεις για το στυλ και τη γεύση του ακινήτου που ψάχνετε. Επιπλέον, πρέπει να είναι σε θέση να καθορίσει την αγορά ενοικίασης των προϊόντων που αναζητάτε και τη μακροπρόθεσμη ζωή της εισοδηματικής περιουσίας. Αυτό είναι το πιο σημαντικό σημείο, καθώς πρόκειται για μια αξιολόγηση που αποσκοπεί στην ελαχιστοποίηση των κεφαλαιουχικών αγαθών που είναι πιθανό να αποτιμηθούν στο μέλλον.
Πού θέλετε να αγοράσετε;
Η επιλογή του ακριβούς τόπου αγοράς είναι πολύ σημαντική. Τι θα προσελκύσει τους ενοίκους σας στη γειτονιά και τι θα τους κάνει να πληρώσουν ένα υψηλό τίμημα για αυτή τη γειτονιά; Ψάχνετε για την καρδιά του κέντρου του Μόντρεαλ; Αν ναι, ψάχνετε στη Νέα Πόλη του Γκρίφιν; Κοντά στις δημόσιες συγκοινωνίες. Αγοράζεις έξω από το κέντρο της πόλης;
Εάν ναι, αγοράζετε σε μια γειτονιά κοντά σε μια στάση συγκοινωνίας ή στο κέντρο μιας γειτονιάς όπου απλά δεν υπάρχει τίποτα κοντά; Πόσο μακριά από έναν κεντρικό δρόμο για ψώνια αγοράζετε;
Ποιο είναι το πραγματικό κόστος της επένδυσης;
Πριν αγοράσετε, μάθετε για όλο το πραγματικό κόστος της επένδυσης. Η ρεαλιστική τιμή ενοικίασης που μπορείτε να περιμένετε εάν το ακίνητο είναι προς το παρόν άδειο ή η τρέχουσα τιμή ενοικίασης του ακινήτου. Εξετάστε τα έξταιά σας (πληρωμές ενυπόθηκων δανείων, φόρος ακίνητης περιουσίας, τέλη συγκυριαρχίας, κατά περίπτωση, υποτιθέμενες επισκευές και συντήρηση, πιθανή κενή θέση μεταξύ ενοικιαστών κ.λπ.) Σκοπεύετε να προσλάβετε μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων για τη διαχείριση της επένδυσης σε καθημερινή βάση; Η πλειοψηφία των αγοραστών που βλέπω αυτές τις μέρες αγοράζουν κεφαλαιουχικά αγαθά και μετά από όλα αυτά τα κόστη, η επένδυση δεν είναι κερδοφόρα.
Είσαι άνετα σε αυτή την κατάσταση; Είναι αυτή μια κατάσταση στην οποία ο μεσίτης υποθηκών σας είναι πρόθυμος να δανείσει; Επίσης, λάβετε υπόψη ότι ανάλογα με τη διάρκεια της υποθήκης σας, οι αριθμοί σας θα αλλάξουν.
Ομοίως, ανάλογα με το ποσό του ενοικίου σας, μπορεί να έχετε μερικούς μήνες διαφορά μέσα στο έτος όταν προσπαθείτε να καταλάβουμε το ακίνητο σε υψηλότερο ποσοστό. Μην ξεχνάτε ποτέ ότι είναι πάντα καλύτερο να παίρνετε λιγότερους αξιόπιστους ενοικιαστές από τους πιο αναξιόπιστους ενοικιαστές.
Διαχειριζόμενη ή αυτοδιαχειριζζόζων ιδιοκτησία;
Είναι μια σαφής απόφαση για ορισμένους και όχι τόσο για άλλους. Πολλοί από τους έμπειρους επενδυτές με τους οποίους εργάζομαι απλά περιλαμβάνουν το κόστος της διαχείρισης ακινήτων στην εξίσωσή τους από την αρχή. Γνωρίζοντας το άγχος και το χρόνο που χρειάζεται για να διατηρηθεί η επένδυση, την αποφεύγουν εντελώς.
Από την άλλη, πολλοί νέοι επενδυτές προσπαθούν να το φροντίσουν οι ίδιοι προτού να έχουν μια σαφή ιδέα για το τι συνεπάγεται. Στις περισσότερες περιπτώσεις, γρήγορα εξαντλούνται και αναπόφευκτα στρέφονται σε μια εταιρεία διαχείρισης όπως η Caza. Εναπόκειται σε εσάς, ως ιδιοκτήτης, να αποφασίσετε αν η επένδυση είναι αγχωτική ή όχι για εσάς.
Επιλέγοντας τη σωστή εισοδηματική περιουσία
Όταν αγοράζετε μια πολυκατοικία, μπορείτε να αγοράσετε σε ένα μεγάλο ή μικρό κτίριο. Ορισμένα κτίρια έχουν ανέσεις, άλλα όχι. Τα κτίρια που έχουν περισσότερες ανέσεις θα κοστίσουν αναπόφευκτα περισσότερο. Τα κτίρια χωρίς ανέσεις μπορεί να μην είναι τόσο πολυτελή, αλλά οι δαπάνες τους είναι πολύ πιο άμεσες. Επειδή έχουν λιγότερα.
Αγοράζετε σε ένα κτίριο που θα μπορούσε να αξιολογηθεί στο μέλλον; Εάν ναι, αυτό είναι φυσιολογικό, αλλά πρέπει να ληφθεί υπόψη στην εξίσωση της οικονομικής απόδοσης της επένδυσης. Εάν πρόκειται για ένα κτίριο που έχει προγραμματίσει πιθανές αξιολογήσεις στο μέλλον του ή όχι, θα πρότεινα ούτως ή άλλως τον προϋπολογισμό τους. Το τελευταίο πράγμα που θέλετε είναι μια αξιολόγηση έκπληξη για να αναστατώσει όλα τα οικονομικά σας για το έτος.
Αρχοντικό ή μονοκατοικία
Γνωρίζετε τι διαμέτρημα ενοικιαστή θα σας χορηγήσει κάθε ένα από αυτά τα είδη προϊόντων; Είναι καλύτερα να αφιερώσετε τον προϋπολογισμό σας σε ένα πολυτελές διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου ή σε ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων; Τι είναι πιο οικονομικό και θα σας δώσει μια καλύτερη βάση ενοικίασης για να διαλέξετε;
High-end singles ή νέες οικογένειες, με ποιον θέλετε να ασχοληθείτε; Μπορείτε επίσης να χρησιμοποιήσετε τη γνώση μιας εταιρείας διαχείρισης για να κάνετε αυτήν την επιλογή. Μιλώντας με μια εταιρεία διαχείρισης και τον μεσίτη σας, θα είστε σε θέση να πάρετε μια σαφή ιδέα για το τι μπορείτε εύλογα να πάρετε ως ενοίκιο για ένα συγκεκριμένο ακίνητο. Εκτός από το αν μπορεί να ενοικιαστεί πιο ακριβά ως επιπλωμένο ή μη επιπλωμένο ενοίκιο, θα γνωρίζετε πώς μοιάζουν αυτές οι δύο διαφορετικές εξισώσεις.
Αγορά επενδυτικού ακινήτου: ενυπόθηκα δάνεια
Αν και ανακαινίζουν των σπιτιών και να τα μετακυλήσει σε υψηλότερη τιμή Σίγουρα μια αποτελεσματική στρατηγική για να κερδίσετε χρήματα, η αγορά ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου είναι πραγματικά η καρδιά της επένδυσης σε ακίνητα λόγω της ικανότητάς της να σας παρέχει έναν κανονικό μηνιαίο μισθό, όπως κάνει ένα απόθεμα κοινής ωφέλειας μερισμάτων.
Επίσης, αν είστε τυχεροί, μπορείτε ακόμη και να επωφεληθείτε από κάποια ανατίμηση των τιμών. Οι μεσίτες ενυπόθηκων δανείων του Μόντρεαλ έχουν απαριθμήσει παρακάτω μερικά από τα βασικά πράγματα που πρέπει να λάβετε υπόψη πριν αγοράσετε ένα επενδυτικό ακίνητο και πώς μπορούμε να σας βοηθήσουμε σε αυτή τη διαδικασία.
Απαιτήσεις αναδοχής
Υπάρχουν διάφορες απαιτήσεις αναδοχής όσον αφορά την επένδυση σε επενδυτικά ακίνητα, συμπεριλαμβανομένων των εξής:
- Μόνο ένα μέρος του εισοδήματος από ενοίκια που παράγεται από το ακίνητο θα χρησιμοποιηθεί για τον χαρακτηρισμό της χρηματοδότησης ενυπόθηκων δανείων. Το τρέχον εύρος κυμαίνεται μεταξύ 50 και 8%, ανάλογα με τον δανειστή που εξετάζει την αίτηση.
- Το πιστωτικό σας ιστορικό θα επανεξεταστεί λεπτομερώς για να βεβαιωθείτε ότι μπορείτε να αναλάβετε πρόσθετο χρέος. Θα απαιτηθεί βαθμολογία Beacon 680 ή υψηλότερη.
- Κανένα ιστορικό χρεοκοπίας ή κατάσχεσης τα τελευταία δύο χρόνια. Μια υψηλότερη κατάθεση θα απαιτηθεί γενικά, θα χρειαστείτε μια κατάθεση 20-35%, ανάλογα με τον δανειστή με τον οποίο συνεργάζεστε. Οι μεσίτες ενυπόθηκων δανείων στο Μόντρεαλ μπορούν να συνεργαστούν μαζί σας καθ ‘όλη τη διάρκεια της διαδικασίας και να βεβαιωθούν ότι κατανοείτε κάθε μία από τις απαιτήσεις και να τις βοηθήσετε να τις ικανοποιήσετε όσο το δυνατόν καλύτερα.
Αναχρηματοδότηση
Λόγω των χαμηλών επιτοκίων στη σημερινή αγορά ακινήτων, πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων εξετάζουν το ενδεχόμενο αναχρηματοδότησης. Όμως.
Υπάρχουν ορισμένες διαφορές μεταξύ της αναχρηματοδότησης εισοδηματικής περιουσίας και της περιουσίας κύριας κατοικίας, συμπεριλαμβανομένων των ακόλουθων:
- Υψηλότερα από τα κανονικά επιτόκια, θα πληρώσετε έως και 10 μονάδες βάσης περισσότερο για ενοικιαζόμενα ακίνητα
- Αυστηρότερες απαιτήσεις %-75% , συχνά 65-75 είναι οι μέγιστες επιτρεπόμενες αναχρηματοδοτήσεις
- Μεγαλύτερη έμφαση στα πιστωτικά αποτελέσματα
- Το εισόδημα από ενοίκια που τεκμηριώνεται μέσω ενός διετούς ιστορικού φορολογικών δηλώσεων είναι συχνά απαραίτητο
Περιορισμοί ζωνών
Οι νόμοι περί οικιστικών ζωνών μπορούν να έχουν σημαντικό αντίκτυπο στην αξία του επενδυτικού σας ακινήτου και οι κανονισμοί που προτείνονται από αυτούς τους νόμους ποικίλλουν ανάλογα με το αν το κατάλυμά σας είναι μια μονάδα μίας μονάδας, διπλής όψης, triplex, τετραπλής ή quinplex και πολλά άλλα.
Πρέπει να κατανοήσετε αυτούς τους νόμους και να τους ενσωματώσετε στο μισθωτήριο συμβόλαιο σας για να βεβαιωθείτε ότι δεν κάνετε τίποτα παράνομο. Για παράδειγμα, ορισμένοι ιδιοκτήτες ενοικιάζουν το ακίνητό τους σε ενοικιαστές που λειτουργούν μια επιχείρηση που βασίζεται σε σπίτι, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε ακούσια παραβίαση των νόμων περί ζωνών.
Ο ελιγμός του Σμιθ
Σε αντίθεση με τους κανονισμούς των ΗΠΑ, οι τόκοι ενυπόθηκων δανείων δεν εκπίπτουν στον Καναδά για κύριες κατοικίες. Ωστόσο, χρησιμοποιώντας τον ελιγμό Smith, μπορείτε να μετατρέψετε τους τόκους υποθήκης σας σε κάτι που εκπίπτει χρησιμοποιώντας μερικά κομψά φορολογικά κόλπα. Για να γίνει αυτό, πρέπει να έχετε μια επιστρεπτέα υποθήκη και να επενδύσετε σε έναν μη εγγεγραμμένο επενδυτικό λογαριασμό, ο οποίος αποκλείει τα RRSPs και τα TFSAs.
Αν θέλετε να λάβετε φορολογικές εκπτώσεις στους τόκους των ενυπόθηκων δανείων σας, οι μεσίτες ενυπόθηκων δανείων του Μόντρεαλ μπορούν να σας βοηθήσουν να εκτελέσετε τον ελιγμό Smith και να ανακτήσετε όσο το δυνατόν περισσότερο.
Μη μόνιμοι επενδυτές
Ενώ το Κεμπέκ είναι μια ελκυστική περιοχή για ξένους επενδυτές που επιθυμούν να αγοράσουν ένα επενδυτικό ακίνητο, η κατοχή καναδικής ιδιοκτησίας ως επενδυτής μη κατοίκων υπόκειται σε πολλές απαιτήσεις φορολογικής συμμόρφωσης.
Για παράδειγμα, επιβάλλεται παρακράτηση φόρου επί του ακαθάριστου ποσού των ενοικίων που καταβάλλονται σε ξένους επενδυτές, ο συντελεστής αυτός είναι συνήθως 25%. Είναι σημαντικό να συμβουλευτείτε έναν ειδικό υποθήκης και λογιστή για να βεβαιωθείτε ότι γνωρίζετε σε τι μπλέκετε ως ξένος επενδυτής σε μια περιουσία εισοδήματος.
Τα ακίνητα εισοδήματος είναι μια πολύ προσοδοφόρα επένδυση και οι μεσίτες ενυπόθηκων δανείων στο Κεμπέκ μπορούν να σας βοηθήσουν να το κάνετε σωστά. Για περισσότερες πληροφορίες ή οποιαδήποτε άλλη ερώτηση, επικοινωνήστε μαζί μας και μπορούμε να σας βοηθήσουμε.